Eigenkapital beim Hauskauf: So viel benötigst du

Immobilien sind teuer, das steht außer Frage. Deshalb greift die große Mehrheit aller Bauherren auf eine Baufinanzierung zurück. Den kompletten Betrag stellt die Bank aber sehr selten als Kredit zur Verfügung, weshalb du vorab das nötige Eigenkapital bilden solltest. Das hat durchaus Vorteile für dich: So bist du schneller wieder schuldenfrei und darüber hinaus profitierst du von günstigeren Zinsen. Doch wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig für Haus- oder Wohnungskauf?

Was ist Eigenkapital?

Als Eigenkapital wird der Geldbetrag bezeichnet, den du beim Hauskauf aus eigener Tasche zahlst. Den Rest kannst du mit einem Immobilienkredit decken. Dabei gilt der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger ist das Risiko für die kreditgebende Bank. Dies belohnt sie wiederum mit günstigen Zinsen.

Was zählt zum Eigenkapital?

Viele gehen davon aus, dass zum Eigenkapital lediglich Sparguthaben zählt. Dem ist jedoch nicht so, weshalb du zu Beginn einen ordentlichen Kassensturz machen solltest. Prüfe genau, wo welches Kapital liegt, und frage dich, wie viel du davon in die Finanzierung einbringen möchtest. Bedenke jedoch, dass du nicht dein ganzes Geld in die Finanzierung investieren solltest. Lege immer auch einen ausreichend großen Puffer zur Seite, um beispielsweise ungeplante Sanierungskosten besser stemmen zu können.

Zum Eigenkapital zählen:

  • Barvermögen
  • Guthaben auf Sparkonten (z. B. Girokonto, Tagesgeld, Festgeld)
  • Wertpapiere (z. B. Aktien und Fonds)
  • Zuteilungsreifes Bausparguthaben
  • Eigenleistung (ca. 5–15 % der Finanzierungssumme)

Bei der Eigenleistung wird die Arbeit von dir und den Menschen, die dich dabei unterstützen, als Eigenkapital gewertet. Das bedeutet: Legst du beim Hausbau selbst Hand an, kannst du nicht nur ordentlich sparen, sondern im Idealfall auch noch deine Eigenkapitalquote hochschrauben. Wie die Bank deine Eigenleistung bewertet, bleibt ihr selbst überlassen. In der Regel akzeptieren Banken etwa 5 bis 15 Prozent der Darlehenssumme, maximal jedoch 30.000 Euro. Dabei gilt: je besser deine handwerklichen Fähigkeiten, desto höher die Wertung der Bank. Um Eigenleistung als sogenannte Muskelhypothek einbringen zu können, musst du eine Kostenaufstellung anfertigen. Orientiere dich dabei am besten am Stundensatz eines regulären Handwerkers. Damit die Bank die Kostenaufstellung akzeptiert, muss ein/e Architekt/in sie bestätigen.

Vorteile von Eigenkapital bei Hauskauf und Hausbau

Zwar ist es mühsam, jahrelang das nötige Kleingeld für den Hauskauf anzusparen, doch am Ende wirst du für dein Durchhaltevermögen belohnt. Denn eine hohe Eigenkapitalquote geht mit einigen Vorteilen einher.

  • Bessere Kreditchancen: Ohne Eigenkapital wird es schwer, einen Immobilienkredit zu erhalten. Nur wenn du hervorragende Einkommensverhältnisse und eine ausgezeichnete Bonität vorweisen kannst, kommst du überhaupt erst für solch eine Vollfinanzierung infrage.
  • Niedrigere Zinsen: Je höher deine Eigenkapitalquote, desto niedriger die Zinsen – und das zahlt sich am Ende aus. Wegen der langen Laufzeit sorgen bei Immobilienkrediten selbst minimale Zinsunterschiede für eine große Ersparnis.
  • Schnellere Tilgung: Je mehr Eigenkapital du am Anfang eingebracht hast, desto weniger musst du fremdfinanzieren. Entsprechend dauert es auch nicht so lange, bis du den Kredit wieder abbezahlt hast.
  • Geringeres Restschuldrisiko: Nach Ablauf deiner ursprünglichen Finanzierung benötigst du aller Wahrscheinlichkeit nach eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Sind die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen, kann diese teuer werden. Hast du am Anfang viel Eigenkapital eingebracht, fällt deine Restschuld vermutlich gering aus, was das Kostenrisiko senkt.

Welche Eigenkapitalquote benötige ich für den Hauskauf?

Immobilien sind teuer wie nie zuvor, weshalb eine hohe Eigenkapitalquote nur noch schwer zu erzielen ist. Nichtsdestotrotz solltest du zumindest 10 bis 15 Prozent des Preises für den Haus- oder Wohnungskauf selbst beisteuern. Dieser Betrag dient zur Deckung der Kaufnebenkosten, die sich aus den folgenden Positionen zusammensetzen:

  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises)
  • Notarkosten (ca. 1,5 %)
  • Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %)
  • Ggf. Maklerprovision (meist 3,57 %)

Kannst du diese Kosten nicht selbst zahlen, wird es sehr schwer, eine Finanzierung zu finden. Es käme dann nur eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung in Betracht, die jedoch nur die wenigsten Kreditnehmer bekommen und die mit hohen Zinsaufschlägen einhergeht. Mit den Kaufnebenkosten ist es jedoch in der Regel nicht getan: Darüber hinaus solltest du noch einmal mindestens 10 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einbringen. Dies minimiert das Risiko für die Bank, weshalb sie dir attraktivere Zinsen anbieten wird. Noch besser ist es, wenn du neben den Kaufnebenkosten noch weitere 15 bis 20 Prozent selbst zahlst. Möchtest du also ein Haus für 300.000 Euro kaufen, dann solltest du etwa 32.500 Euro (12,5 Prozent) für die Kaufnebenkosten einplanen. Um günstige Kreditkonditionen zu erhalten, musst du noch einmal 30.000 bis 60.000 Euro selbst beisteuern. Im Idealfall hast du für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro also etwa 62.500 bis 92.500 Euro an Eigenkapital zur Verfügung.

Tipp

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen und anschließend vermieten willst, dann kann es sinnvoll sein, weniger Eigenkapital einzubringen und dafür höhere Zinsen zu zahlen. Das liegt daran, dass du als Vermieter/in die Zinsen in Form von Werbungskosten von der Steuer absetzen kannst. In der Regel lohnt sich das, wenn du ein hohes Einkommen hast und entsprechend hohe Steuern zahlst.

Vergleich: Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Baufinanzierung mit EigenkapitalBaufinanzierung ohne Eigenkapital
Kaufpreis inkl. Nebenkosten300.000 €300.000 €
Eigenkapital80.000 €0 €
Darlehenssumme220.000 €300.000 €
Sollzins2,6 %3,2 %
Zinsbindungsfrist10 Jahre10 Jahre
Tilgungssatz2,5 %2,5 %
Monatliche Kreditrate935 €1.425 €
Restschuld nach 10 Jahren157.265,02 €211.748,12 €
Gezahlte Zinsen49.465,02 €82.748,12 €

Das Beispiel zeigt: Bringst du ausreichend Eigenkapital ein, profitierst du von einer niedrigeren monatlichen Kreditrate und auch die Restschuld nach zehn Jahren ist deutlich geringer als im Vergleichsszenario. Beim Immobilienkredit ohne Eigenkapital musst du aufgrund der hohen Zinsen eine hohe Kreditrate in Kauf nehmen – und trotzdem bleibt nach zehn Jahren eine beträchtliche Restschuld. Das liegt mitunter auch daran, dass du hier über 30.000 Euro mehr an Zinsen zahlen müsstest als bei der Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Wie bilde ich Eigenkapital?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie du Eigenkapital bilden kannst. Die gängigste Methode ist das klassische Sparen: Wenn du in jungen Jahren bereits von den eigenen vier Wänden träumst, dann solltest du möglichst früh damit anfangen, monatlich Geld zur Seite zu legen. Dies kannst du zum Beispiel auf einem eigens dafür angelegten Tagesgeldkonto verwahren. Dauert es noch einige Zeit bis zum Hauskauf, kannst du den Betrag auch für bestimmte Zeit auf ein Festgeldkonto einzahlen und so von höheren Sparzinsen profitieren.

Alternativ dazu kannst du von dem Geld auch einen Bausparvertrag besparen. Der Vorteil dabei ist, dass du von staatlichen Zulagen profitierst. Auch sind Bausparverträge äußerst flexibel, sodass du deine Rate problemlos anpassen kannst oder überschüssiges Geld – etwa Boni oder Geldgeschenke – zusätzlich einzahlen kannst. Hast du die vorab festgelegte Summe schließlich erreicht und ist dein Bausparvertrag zuteilungsreif, kannst du entweder ein günstiges Bauspardarlehen abrufen oder dir das angesparte Guthaben auszahlen lassen und ihn als Eigenkapital verwenden.

Wenn du die Immobilie deiner Träume bereits gefunden hast, aber noch nicht genug Zeit hattest, um ausreichend Eigenkapital anzusparen, kann sich auch ein Privatkredit lohnen. Vielleicht sind deine Eltern bereit, dir mit einem privaten Darlehen unter die Arme zu greifen. Wichtig ist jedoch, dass du spätere Streitigkeiten mit einem detaillierten Darlehensvertrag verhinderst. Haltet genau fest, welche Konditionen mit dem Privatkredit verknüpft sind.

Haben deine Eltern oder andere Verwandte ausreichend Kapital für die eigene Altersvorsorge angespart, kann auch eine Schenkung sinnvoll sein. Die Steuerfreibeträge für Schenkungen sind bei engen Verwandtschaftsverhältnissen großzügig bemessen und du kannst sie alle zehn Jahre erneut ausschöpfen. Die Schenkung gleicht dann einer vorgezogenen Erbschaft: Deine Eltern übertragen dir einen Teil deines Erbes in Form einer Schenkung und stellen so sicher, dass du später keine hohe Erbschaftssteuer zahlen musst. Diesen Betrag kannst du dann in deine Immobilienfinanzierung einbringen und so aktiv deine eigene Altersvorsorge aufbauen.

Fazit: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Kredit

Bei den meisten Immobilienfinanzierungen handelt es sich um eine Kombination aus Eigen- und Fremdkapital. Dabei gilt: je höher deine Eigenkapitalquote, desto günstiger der Kredit. Ein weiterer Vorteil einer hohen Eigenkapitalquote besteht darin, dass am Ende der Zinsbindungsfrist eine geringere Restschuld bleibt. Da du für diese aller Voraussicht nach eine Anschlussfinanzierung benötigst, minimierst du so gleichzeitig das spätere Finanzierungsrisiko. Bedenke, dass die Bauzinsen in der Zwischenzeit stark steigen können: Je niedriger die Restschuld, desto einfacher ist die Anschlussfinanzierung später zu stemmen.

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