Hypothek: Was ist das?

Eine Hypothek aufnehmen – diese Phrase ist im allgemeinen Sprachgebrauch zwar sehr geläufig, doch häufig wird sie falsch verwendet. Bei einer Hypothek handelt es sich genau genommen nicht um ein Darlehen, sondern um eine Sicherheit für die Bank. Was es damit genau auf sich hat und wo die Unterschiede zu anderen Kreditsicherheiten liegen, erfährst du hier.

Definition: Was ist eine Hypothek?

Bei der Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird. Die kreditgebende Bank kann damit Forderungen absichern. Das bedeutet: Kannst du deine Kreditraten nicht mehr stemmen, dann kann die Bank aufgrund dieser Kreditsicherheit die Zwangsversteigerung einleiten und so offene Forderungen befriedigen.

In der Vergangenheit war die Hypothek bei Immobilienfinanzierungen gang und gäbe, weshalb viele Menschen hier nach wie vor noch von Hypothekendarlehen sprechen. Gemeint ist damit in der Regel ein übliches Annuitätendarlehen. Heute werden Hauskredite in aller Regel mit einer Grundschuld abgesichert.

Wann kommen Hypotheken zum Einsatz?

Eine Hypothek kommt immer dann zum Einsatz, wenn im Gegenzug für einen Kredit Rechte an einer Immobilie abgetreten werden sollen. In vielen Fällen handelt es sich dabei um die Aufnahme eines Darlehens für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Aber auch wenn du bereits eine Immobilie besitzt und einen Kredit für die Modernisierung oder Renovierung benötigst, kannst du eine Hypothek auf dein Haus aufnehmen.

Im Übrigen muss diese nicht zwingend bei Immobilienkrediten zum Einsatz kommen. Wenn du etwa eine Firma gründen möchtest und hierfür Startkapital von der Bank benötigst, kannst du eine existierende Eigentumsimmobilie mit einer Hypothek belasten. Auch hier ist dann von einem Hypothekendarlehen oder einem Hypothekarkredit die Rede. Die zusätzliche Kreditsicherheit belohnt die Bank mit günstigeren Zinsen.

Kann ich mehrere Hypotheken auf ein Haus aufnehmen?

Du kannst eine Immobilie mit mehreren Hypotheken belasten und entsprechend auch mehrere Kredite aufnehmen, so etwa zunächst eine für den Hauskauf und später eine weitere für einen Anbau oder für Sanierungsmaßnahmen. Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied zwischen diesen beiden Sicherheiten: Der erste Kredit wird mit einer Hypothek ersten Ranges – auch 1a-Hypothek genannt – besichert. Für den folgenden Kredit, das Nachrangdarlehen, bleibt nur eine 1b-Hypothek. Diese Rangordnung spiegelt sich auch in den Grundbucheinträgen wieder.

Für die Bank ist die 1a-Variante wesentlich attraktiver, da der Gläubiger mit dieser Sicherheit im Fall der Fälle zuerst ausgezahlt wird. Ob danach noch ausreichend Geld vorhanden ist, um auch die Forderungen anderer Gläubiger zu bedienen, ist fraglich. Oft gehen Gläubiger mit 1b-Hypotheken leer aus. Da die nachrangige Sicherheit für die Bank ein wesentlich höheres Ausfallrisiko mit sich bringt, geht das Ganze für dich als Kreditnehmer/in mit höheren Zinsen einher.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Es gibt zwei verschiedene Arten von Hypotheken: die Briefhypothek und die Buchhypothek. Bei der ersten wird im Grundbuch lediglich vermerkt, dass eine solche Sicherheit existiert. Alle weiteren Details finden sich im zugehörigen Hypothekenbrief, der vom Grundbuchamt erstellt wird. Zwar musst du für das zusätzliche Dokument Mehrkosten einkalkulieren, doch kann der Brief im Falle einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung ganz einfach von der alten an die neue Bank übergeben werden. Der frühere Kreditgläubiger muss hierzu lediglich eine Abtretungserklärung unterzeichnen. Eine Änderung des Grundbucheintrags ist nicht nötig, wodurch du an dieser Stelle Kosten sparst. Das Problem dabei ist jedoch, dass es teuer werden kann, falls du den Hypothekenbrief einmal verlieren solltest.

Die Buchhypothek kommt ohne zusätzliches Dokument aus. Stattdessen werden alle Informationen direkt im Grundbuch festgehalten. Du sparst dir hier bei der erstmaligen Eintragung ins Grundbuch zwar Geld, jedoch ist ein Gläubigerwechsel teurer, da der bestehende Grundbucheintrag geändert werden muss. Die Kosten hierfür hängen von der Höhe der verbleibenden Restschuld ab und belaufen sich im Durchschnitt auf einige Hundert Euro.

Hypothek versus Grundschuld: Was ist der Unterschied?

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld dienen der Bank als Absicherung bei Immobilienkrediten. Beide werden ins Grundbuch eingetragen und erlauben es der Bank, die Zwangsversteigerung einzuleiten. Ein wichtiger Unterschied besteht jedoch darin, dass die Hypothek direkt an eine Forderung gekoppelt ist und die Grundschuld nicht. Experten sprechen hierbei auch von der sogenannten Akzessorietät. Für dich als Kreditnehmer/in bedeutet das: Das Grundpfandrecht besteht immer in Höhe der verbleibenden Restschuld. Mit jeder gezahlten Kreditrate nimmt die Hypothek also ab, bis sie schließlich – mit Tilgung des Kredits – vollständig und automatisch erlischt.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Grundschuld um ein dingliches Recht, das direkt an die Immobilie und nicht an eine einzelne Forderung geknüpft ist. Obwohl du jeden Monat Kreditraten zahlst, bleibt die Grundschuld immer in voller Höhe bestehen. Selbst wenn du deinen Kredit abbezahlt hast, erlischt sie nicht automatisch. Stattdessen musst du aktiv eine Löschungsbewilligung bei der Bank beantragen und eine/n Notar/in mit der Löschung beauftragen.

Die Grundschuld ist darüber hinaus vorteilhaft für die Bank, weshalb sie die Hypothek bei Immobilienkrediten nahezu vollständig abgelöst hat. Ist eine Grundschuld eingetragen, kann die Bank direkt und unbürokratisch die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten, wenn du als Kreditnehmer/in in Zahlungsverzug gerätst. Bei der Hypothek muss die Bank zunächst nachweisen, dass der Zahlungsrückstand auf diejenige Forderung zurückgeht, an welche die Sicherheit gebunden ist. Das Verfahren ist damit nicht nur aufwendiger, sondern kostet auch mehr Zeit. Außerdem ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Das bedeutet: Selbst wenn du bei einem anderen Kredit zahlungsunfähig wirst, kann die Bank sich auf die Grundschuld als Sicherheit berufen und so ihre Forderungen befriedigen.

Die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld im Überblick

Hypothek	Grundschuld
An Forderung gebunden	An Immobilie gebunden
Nimmt mit jeder Kreditrate ab	Bleibt trotz stetiger Kredittilgung immer gleich
Erlischt mit vollständiger Kredittilgung automatisch	Bleibt trotz vollständiger Kredittilgung bestehen (Löschung muss aktiv beantragt werden)
Bank muss Zusammenhang zwischen Hypothek und Forderung nachweisen, bevor Zwangsversteigerung eingeleitet werden kann	Bank kann Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfällen umgehend einleiten

Wie beantrage ich eine Hypothek?

Nachdem du dich mit deiner Bank auf die Kreditkonditionen geeinigt hast, kannst du den/die Notar/in mit der Eintragung der Hypothek beauftragen. Diese muss notariell beglaubigt und vom Grundbuchamt ins Grundbuch eingetragen werden. Hast du dich für eine Briefhypothek entschieden, kümmert sich das zuständige Grundbuchamt auch um die Ausstellung der Urkunde, die schließlich an den Gläubiger geht.

Was kostet eine Hypothek?

Wenn du eine Hypothek aufnehmen willst, dann fallen hierfür zwei Arten von Kosten an:

• Notargebühren
• Kosten für das Grundbuchamt

Insgesamt musst du für die Hypothek mit Kosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Darlehensbetrags rechnen. Willst du also beispielsweise eine Eigentumswohnung im Wert von 180.000 Euro kaufen und verlangt die Bank eine Hypothek, dann musst du mit Kosten in Höhe von 2.700 bis 3.600 Euro rechnen.

Wann erlischt die Hypothek?

Die Hypothek ist unmittelbar mit der bestehenden Forderung verknüpft. Das heißt: Mit jeder gezahlten Kreditrate nimmt die Hypothek weiter ab, bis sie am Ende vollständig erlischt. Anders als bei der Grundschuld musst du dich als Kreditnehmer/in also bei der Hypothek nicht aktiv um die Löschung bemühen. Die Hypothek verfällt außerdem, wenn der Gläubiger sich dazu entschließt, freiwillig auf diese Sicherheit zu verzichten, oder wenn es zur Zwangsversteigerung gekommen ist und alle ausstehenden Forderungen befriedigt wurden.

FAQ: Fragen und Antworten rund um Hypotheken

Wie hoch darf eine Hypothek maximal sein?

Banken finanzieren nur selten den gesamten Verkehrswert einer Immobilie. Zu groß ist das Risiko des Wertverfalls. Entsprechend kannst du auch mit der Hypothek nicht den vollen Wert oder Kaufpreis ausschöpfen. Stattdessen beträgt die maximale Höhe meist etwa 60 bis 70 Prozent des Verkehrswerts. Benötigst du mehr Geld, dann musst du eine zusätzliche Hypothek aufnehmen. Hierbei handelt es sich um eine nachrangig besicherte 1b-Hypothek, weshalb du mit höheren Zinsen für das Darlehen rechnen musst.

Was sind Hypothekenzinsen?

Obwohl Hypotheken an sich kaum noch genutzt werden, hat der Begriff sich in der Immobilienbranche hartnäckig gehalten. So werden Immobiliendarlehen auch heute noch häufig als Hypothekendarlehen bezeichnet. Dasselbe gilt für den Begriff Hypothekenzinsen: Damit sind in der Regel die aktuellen Bauzinsen gemeint, die maßgeblich das Zinsniveau von Banken mitbestimmen. Je niedriger die Bauzinsen, desto günstiger bieten Banken Kredite an.

Wozu brauche ich einen Hypothekenrechner?

Einen Hypothekenrechner kannst du nutzen, um deine Baufinanzierung durchzukalkulieren oder um individuelle Angebote miteinander zu vergleichen. Hierbei gibst du ganz einfach die wichtigsten Kennzahlen in die dafür vorgesehenen Felder ein und schon siehst du beispielsweise, wie hoch deine monatliche Kreditrate ausfällt oder welche Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung bleibt.

Fazit: Hypotheken sind Auslaufmodelle

In der Vergangenheit wurde nahezu jeder Immobilienkredit mit einer Hypothek besichert. Entsprechend hartnäckig hat sich der Begriff im allgemeinen Sprachgebrauch gehalten. Auch wenn diese Art des Grundpfandrechts im Einzelfall noch zur Besicherung von Krediten verwendet wird, so hat sich doch die Grundschuld als wichtigste Sicherheit durchgesetzt. Diese bietet der Bank verglichen mit der Hypothek einige Vorteile, weshalb die meisten Kreditinstitute darauf bestehen.

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