Der Hammer bestimmt den Ablauf einer Zwangsversterigerung

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Nicht immer gelingt es, die gefürchtete Zwangsversteigerung einer eigenen Immobilie abzuwenden. Allein in Deutschland kommen jährlich rund 10.000 Objekte bei Versteigerungsterminen unter den Hammer. Für den Gläubiger – in den meisten Fällen eine kreditgebende Bank – ist dies oft die letzte Möglichkeit, die Zahlung ausstehender Kreditsummen durchzusetzen. Für den Schuldner ist eine Zwangsversteigerung hingegen meist mit hoher emotionaler Belastung und einem immensen materiellen Verlust verbunden.

Da eine Zwangsversteigerung ein staatliches Verfahren ist, ist der Ablauf bis ins Detail geregelt. Dies schafft einerseits natürlich Rechts- und Planungssicherheit für Rechtspfleger, Schuldner und Gläubiger. Andererseits kann der langwierige Prozess eine zermürbende Geduldsprobe für alle Beteiligten bedeuten. Da hilft es, sich über den genauen Ablauf der Zwangsversteigerung im Klaren zu sein.

Zwangsversteigerung abwenden

Zwangsversteigerung abwenden: Das kannst du tun

Meist wird eine Zwangsversteigerung anberaumt, weil der Gläubiger dies als einzige verbliebene Möglichkeit betrachtet, noch an sein Geld zu kommen. Glücklicherweise lässt sich eine drohende Zwangsversteigerung abwenden – und zwar noch bis kurz vor dem angesetzten Termin. Für Schuldner ist es daher ratsam, aktiv zu werden: Mit einer Umschuldung bestehender Verbindlichkeiten lassen sich Finanzen häufig derart umstrukturieren, dass der Gläubiger von seinem Vorhaben ablässt.

Tipp

Droht dir die Zwangsversteigerung, ist das kein Grund zu verzweifeln. Es gibt eine Menge Maßnahmen, die du ergreifen kannst. In unserem großen Ratgeber Zwangsversteigerung findest du alle Infos dazu.

Zwangsversteigerung Ablauf

Die 3 Phasen einer Zwangsversteigerung

Entscheidet sich der Gläubiger, seine Ansprüche gegenüber dem Schuldner mithilfe einer Zwangsversteigerung durchzusetzen, muss er einen entsprechenden Antrag vor Gericht stellen. Bei Zwangsversteigerungen von Immobilien landet dieser immer bei dem für den Bezirk zuständigen Amtsgericht. Erfüllt der Antrag alle formellen Voraussetzungen, erlässt das Amtsgericht den Anordnungsbeschluss für den Beginn des Verfahrens. Auch jetzt besteht für dich noch eine Chance, die Zwangsversteigerung abzuwenden oder zumindest hinauszuzögern – nämlich durch die Beantragung einer einstweiligen Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens gemäß § 30 a ZVG für maximal sechs Monate. Voraussetzung für den Erfolg des Antrags ist allerdings, dass dadurch realistischerweise eine Versteigerung vollständig vermieden werden kann. Scheitert der Antrag auf Einstellung oder wird keiner gestellt, gilt die Immobilie als beschlagnahmt.

Als Nächstes ist der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie zu ermitteln. Der Gesetzgeber definiert diesen gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) als „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Im Grunde genommen ist damit der Marktwert gemeint. Also der Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung des Verkehrswerts auf dem Immobilienmarkt erzielt werden könnte.
Für die Verkehrswertermittlung wird ein Vorschuss von maximal 1.000 Euro fällig, der dem Gläubiger in Rechnung gestellt wird. Sobald die Zahlung eingegangen ist, macht sich eine sachverständige Person an die Arbeit: Ein Besichtigungstermin wird festgelegt, Gläubiger und Schuldner werden in Kenntnis gesetzt und schließlich wird ein Verkehrswert festgelegt. Legen weder Gläubiger noch Schuldner innerhalb einer Frist von zwei Wochen Einspruch ein, wird der Verkehrswert durch gerichtlichen Beschluss festgesetzt.

Zunächst wird der Termin mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht – zum Beispiel in einem Amtsblatt oder auf einem offiziellen Internetportal. Ein Aushang im zuständigen Amtsgericht ist ebenfalls vorgeschrieben. Der Ablauf am Tag der Zwangsversteigerung ist dann streng reglementiert und folgt deshalb einem festgelegten Muster.

Bekanntmachungen und Bietzeit

Ein Rechtspfleger bringt zu Beginn einige Fakten und Rahmenbedingungen den aktuellen Fall betreffend zu Gehör. Den bei der Zwangsversteigerung Anwesenden teilt er unter anderem mit:

Wie hoch der Verkehrswert der Immobilie ist.

Wo die Untergrenze für die Gebote liegt. Sie errechnet sich u. a. unter Berücksichtigung der Kosten für die Zwangsversteigerung.

Wer der Gläubiger ist und weswegen das Verfahren betrieben wird.

Im Laufe der darauffolgenden Bietzeit (oder: Bietstunde) tragen Anwesende ihre Gebote mindestens 30 Minuten lang mündlich vor. Diese Mindestdauer ist gesetzlich vorgegeben, eine Höchstdauer ist nicht definiert. Wichtig: Am Versteigerungstermin Teilnehmende können von Bietenden eine Sicherheitsleistung verlangen, sofern sie fürchten, einen Nachteil durch eine eventuelle Nichterfüllung eines Gebots zu erleiden. Die Sicherheitsleistung muss mindestens 10 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie betragen.

Ein Haus vor seiner Zwangsversteigerung: der Ablauf

Ende der Zwangsversteigerung

Ende der Zwangsversteigerung – Erfolg oder Misserfolg?

In der Regel wird während der Bietzeit ein zulässiges Höchstgebot abgegeben und einer bietenden Partei der Zuschlag erteilt. In der Folge setzt das zuständige Gericht einige Wochen später den Verteilungstermin an, im Zuge dessen der Erlös an den Gläubiger und eine eventuelle Restsumme an den Schuldner übertragen wird. Wenig später folgt die Änderung des Grundbucheintrags und der Fall ist geschlossen. Doch so reibungslos verläuft eine Zwangsversteigerung nicht immer.

Denn der Erfolg einer laufenden Versteigerung hängt maßgeblich davon ab, ob einige wichtige Bedingungen erfüllt werden.

Die 70-Prozent-Regel
Beträgt das höchste Gebot, das während der Bietzeit abgegeben wird, weniger als 70 Prozent des festgelegten Verkehrswerts der zu versteigernden Immobilie, darf der Gläubiger der Zuteilung durch das Gericht widersprechen. Diese Regel dient in erster Linie zum Schutz des Gläubigers.
Die 50-Prozent-Regel
Das zuständige Vollstreckungsgericht hat den Zuschlag für die Immobilie zu verweigern, wenn das Höchstgebot weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts beträgt. Ein Widerspruch einer der Parteien ist dafür nicht notwendig. Diese Regel dient in erster Linie zum Schutz des Schuldners.

Auch Verfahrensfehler des Gerichts können dazu führen, dass Zwangsversteigerungstermine abgesagt werden müssen. Selbst wenn diese Fehler erst nach dem Versteigerungstermin bekannt werden, haben Beteiligte das Recht, den erteilten Zuschlag wieder aufheben zu lassen.
Fehlerhafte Ortsbenennung, inkorrekte Terminbestimmung, selbst vom Amtsgericht falsch angegebene Wohnfläche: Schon diese Fehler im Vorfeld eines Versteigerungstermins können zum Abbruch der Zwangsversteigerung führen oder einen bereits erteilten Zuschlag ungültig machen. Gerade für Schuldner, welche die Zwangsversteigerung verzögern wollen, lohnt daher auch im Nachgang ein Blick auf vermeintlich nebensächliche Formalitäten.