Was ist ein Hypothekendarlehen?

Das Hypothekendarlehen ist die gängigste Art der Baufinanzierung. Dabei ist der Name etwas irreführend, denn obwohl das Hypothekendarlehen nach wie vor über ein Grundpfandrecht besichert wird, kommt heutzutage nur selten eine echte Hypothek zum Einsatz. Wesentlich häufiger wird zur Grundschuld gegriffen. Warum das so ist und wodurch sich ein Hypothekendarlehen noch auszeichnet, erfährst du hier.

Definition Hypothekendarlehen: Was ist das?

Ein Hypothekendarlehen wird für die Baufinanzierung verwendet und zeichnet sich vorrangig dadurch aus, dass es durch ein Grundpfandrecht besichert wird. Dazu zählen in erster Linie die Hypothek und die Grundschuld. Dieses Grundpfandrecht erlaubt es der Bank, im Zweifelsfall auf die Immobilie zurückzugreifen und so bestehende Schulden zu tilgen. Kannst du etwa deine Kreditraten nicht mehr zahlen, dann kann die Bank aufgrund des Grundpfandrechts die Zwangsversteigerung einleiten.

Hypothek und Grundschuld werden gleichermaßen ins Grundbuch eingetragen, was mit zusätzlichen Kosten beim Hauskauf einhergeht. Hierfür solltest du 1,5 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Möchtest du etwa ein Haus für 400.000 Euro kaufen, dann fallen für Notarkosten und Grundbucheintrag zusätzlich 6.000 Euro an. Insgesamt solltest du für die Nebenkosten des Hauskaufs etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.

Grundschuld und Hypothek: Was ist der Unterschied?

In der Vergangenheit wurde zur Besicherung von Hypothekendarlehen meist auf die Hypothek zurückgegriffen. Heute ist jedoch die Grundschuld wesentlich geläufiger, da sie mit Vorteilen für Bank und Kreditnehmer/in gleichermaßen einhergeht. Während der Wert der Hypothek immer genau den Wert der Restschuld widerspiegelt und das eingetragene Grundpfandrecht am Ende mit Abzahlung des Darlehens komplett erlischt, bleibt die Grundschuld während der gesamten Darlehenslaufzeit – und darüber hinaus – in voller Höhe als Eigentümergrundschuld bestehen. Daraus resultiert natürlich eine erhöhte Sicherheit für die Bank.

Auch wenn die letzte Rate überwiesen wird, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Stattdessen kannst du als Kreditnehmer/in diese dann für weitere Darlehen verwenden, etwa für eine Umschuldung oder einen Modernisierungskredit. Hohe Nebenkosten entstehen dadurch nicht, da die Grundschuld – anders als die Hypothek – nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist, sondern an die Immobilie. Sie kann entsprechend einfach übertragen werden.

Wer vergibt Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen kannst du bei jedem Kreditinstitut anfragen, das Baufinanzierungen anbietet. Das bedeutet, dass du dich damit unter anderem auch an deine Hausbank wenden kannst. Allerdings solltest du immer im Hinterkopf behalten, dass bei derartig großen Krediten bereits geringfügig bessere Zinsen einen großen Unterschied machen. Am besten holst du dir daher mehrere Angebote von verschiedenen Kreditinstituten ein und vergleichst diese genau.

Die verschiedenen Arten des Hypothekendarlehens

Der Begriff „Hypothekendarlehen“ sagt zunächst nur etwas darüber aus, wie der Kredit besichert ist. Es handelt sich im Grunde genommen um einen Überbegriff. So kann ein derartiges Darlehen ganz unterschiedlich gestaltet sein. Die häufigsten Arten sind das Annuitätendarlehen, das Tilgungsdarlehen, das Volltilgerdarlehen und das endfällige Darlehen.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungen. Hierbei zahlt der/die Kreditnehmer/in eine gleichbleibend hohe monatliche Rate, die sich aus Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt. Da die Zinsen sich immer an der Restschuld orientieren und diese mit jeder gezahlten Rate sinkt, steigt der Tilgungsanteil entsprechend.

Wenn du dich für ein Annuitätendarlehen entscheidest, dann musst du mit der Bank eine bestimmte Laufzeit, die Zinsbindungsfrist, vereinbaren. Häufig beträgt diese zehn bis 20 Jahre. Dabei gilt der Grundsatz: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger solltest du die Laufzeit wählen. Da es bei Baufinanzierungen um sehr große Summen geht, bleibt beim Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung benötigst.

Tilgungsdarlehen

Während beim Annuitätendarlehen die monatliche Kreditrate immer gleich hoch bleibt, ist es beim Tilgungsdarlehen der Tilgungsanteil. Das bedeutet: Da die Tilgung konstant bleibt und die Zinsen mit abnehmender Restschuld sinken, sinkt auch deine monatliche Rate mit der Zeit. Das kann komfortabel sein, jedoch musst du hierfür zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme über ein sehr hohes Einkommen verfügen, um die anfangs hohen Raten stemmen zu können.

Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bei dem am Ende keine Restschuld bleibt. Die Rahmenbedingungen wie Laufzeit und Ratenhöhe werden so definiert, dass am Ende der gesamte Kredit wieder abbezahlt ist. Das Volltilgerdarlehen hat den Vorteil, dass die Zinsunsicherheit entfällt: Immerhin musst du am Ende nicht mit bösen Überraschungen durch stark gestiegene Kreditzinsen bei der Anschlussfinanzierung rechnen. Allerdings bedarf es in aller Regel eines sehr hohen Einkommens, um ein Volltilgerdarlehen stemmen zu können.

Endfälliges Darlehen

Auch beim endfälligen Darlehen handelt es sich um ein Hypothekendarlehen. Es zeichnet sich dadurch aus, dass während der gesamten Laufzeit nicht getilgt wird. Stattdessen werden lediglich die Zinsen gezahlt, was zu einer besonders niedrigen monatlichen Rate führt. Am Ende wird der gesamte Kreditbetrag schließlich durch freiwerdendes Geld – etwa durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag oder eine ausgezahlte Lebensversicherung – getilgt. Auch wenn die niedrigen Raten attraktiv wirken, kommt das endfällige Darlehen in der Realität nur selten zum Einsatz. Zu unsicher ist, ob das zur Verfügung stehende Geld am Ende wirklich reicht. Außerdem geht diese Darlehensart mit den höchsten Gesamtzinsen einher: Da die Restschuld nicht sinkt, sinken auch die Zinszahlungen nicht.

Kosten: Wie hoch sind die Zinsen bei einem Hypothekendarlehen?

Die Zinsen deines Hypothekendarlehens spiegeln die Kosten des Kredits wider. Wenn du Angebote zum Vergleich einholst, dann solltest du dabei genau hinsehen, denn Zins ist nicht gleich Zins:

• Sollzins: Hierbei handelt es sich um einen bereinigten Zinssatz, der häufig zu Werbezwecken verwendet wird. Der Sollzins entspricht nicht dem, was du am Ende wirklich zahlst.
• Effektivzins: Der Effektivzins enthält alle Gebühren, weshalb er die tatsächlichen Kosten deines Darlehens darstellt. Vergleiche daher immer den Effektivzinssatz.
• Zwei-Drittel-Zins: Am Zwei-Drittel-Zins kannst du dich beim ersten, oberflächlichen Angebotsvergleich orientieren. Es handelt sich hier um den Zinssatz, den zwei Drittel der Kreditnehmenden erhalten. Er liegt über dem beworbenen Sollzinssatz.

Wie hoch deine Zinsen am Ende wirklich ausfallen, lässt sich nur schwer vorhersagen. Der persönliche Zinssatz hängt immer von zahlreichen verschiedenen Faktoren ab:

• Aktuelle Bauzinsen
• Eingebrachtes Eigenkapital (je mehr, desto niedriger die Zinsen)
• Gewählte Laufzeit (je kürzer, desto niedriger die Zinsen)
• Bonität des/der Kreditnehmenden
• zusätzliche Sicherheiten

Verfügst du über ein hohes, gesichertes Einkommen und bringst du einiges an Eigenkapital mit, darfst du dich über vergleichsweise niedrige Zinsen freuen. Noch attraktiver fallen sie aus, wenn die aktuellen Bauzinsen gerade eher niedrig sind. Im Gegensatz gilt: Musst du eine Vollfinanzierung aufnehmen, weil das Eigenkapital fehlt, und kannst du dir das Darlehen gerade so leisten, dann wird die Bank eher hohe Zinsen verlangen. Immerhin geht sie mit dir als Kreditnehmer/in ein höheres Risiko ein, was nur mit einer höheren Rendite zu rechtfertigen ist.

Rechenbeispiel Hypothekendarlehen

Rahmenbedingungen:

• Kaufpreis des Hauses: 350.000 €
• Eigenkapital: 100.000 €
• Effektiver Jahreszins: 4,06 %
• Sollzins: 3,96 %
• Anfängliche Tilgungsrate: 2,5 %
• Monatliche Kreditrate: 1.516,73 €
• Laufzeit: 15 Jahre

Unter diesen Konditionen würde nach Ablauf der 15-jährigen Zinsbindung eine Restschuld von 137.768,27 Euro bleiben, für die du eine Anschlussfinanzierung benötigst. Bei gleichbleibenden Konditionen hättest du das Haus innerhalb von 24 Jahren vollständig abbezahlt. Bis dahin hättest du insgesamt 153.956,11 Euro an Zinsen gezahlt.

Tipp: Hypothekendarlehensrechner beim Vergleich nutzen

Bei langfristigen Hypothekendarlehen über hohe Summen macht bereits ein kleiner Unterschied im Angebot am Ende viel aus. Wäre der Sollzins im obigen Rechenbeispiel etwa um 0,1 Prozent niedriger gewesen, hättest du das Haus knapp ein Jahr früher abbezahlen können. Die Auswirkungen derartiger Unterschiede kannst du anhand eines Online-Hypothekenrechners schnell und einfach herausfinden. Gib alle relevanten Kreditdaten ein und sieh dir das Ergebnis genau an. Meist erhältst du sogar einen detaillierten Tilgungsplan, dem du alle Zinszahlungen und Tilgungen entnehmen kannst.

Hypothekendarlehen umschulden: Geht das?

Mit einem Hypothekendarlehen gehst du eine langfristige Verpflichtung ein. Stößt du nach einiger Zeit auf Angebote mit besseren Zinsen oder passen die Kreditkonditionen aufgrund äußerer Umstände – etwa nach einer Trennung – schlichtweg nicht mehr zu dir, dann kannst du das Hypothekendarlehen umschulden. Beachten solltest du jedoch, dass dies mit hohen Kosten einhergehen kann: Für die vorzeitige Tilgung des Hypothekendarlehens kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung von dir verlangen. Diese orientiert sich an der Höhe der Restschuld und kann durchaus mehrere Zehntausend Euro betragen.

Anders sieht es allerdings aus, wenn dein Kredit bereits mehr als zehn Jahre läuft. Dann steht dir gemäß § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Sonderkündigungsrecht zu. Du kannst deinen Hypothekenkredit dann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten vorzeitig tilgen und bei Bedarf umschulden.

Fazit: Das Hypothekendarlehen ist bei Baufinanzierungen alternativlos

Auch wenn der Name „Hypothekendarlehen“ heutzutage etwas in die Irre führt, so ist das dahinterstehende Konzept bei Baufinanzierungen alternativlos. Keine Bank wird sich darauf einlassen, einen Baukredit zu vergeben, der nicht über die Immobilie selbst besichert wird. Diese dient als werthaltige und stabile Sicherheit, auf welche die Bank im Falle von Zahlungsausfällen zurückgreifen kann. Dennoch hast du als Kreditnehmer/in die Qual der Wahl, denn Hypothekendarlehen gibt es in zahlreichen Ausführungen, vom klassischen Annuitätendarlehen bis zum endfälligen Kredit.

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