Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Der Immobilienkauf ist alles andere als günstig. Was viele jedoch unterschätzen: Neben dem eigentlichen Kaufpreis sind zusätzlich die Kaufnebenkosten zu zahlen. Diese können sich auf neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises belaufen. Was darin enthalten ist und wann sie zu zahlen sind, erfährst du hier.
Was sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Bei jedem Haus- oder Wohnungskauf fallen automatisch auch Kaufnebenkosten an. Das liegt etwa daran, dass ein/e Notar/in den Immobilienerwerb beurkunden muss und ein Grundbucheintrag nötig ist. Auch um die Grunderwerbsteuer kommst du beim Immobilienkauf im Normalfall nicht herum. Insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten in Summe auf etwa neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises.
Zu den Kaufnebenkosten zählen:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
- Notar- und Grundbuchgebühren: etwa 2 Prozent des Kaufpreises
- Maklercourtage: meist 3,57 Prozent des Kaufpreises
Neben diesen Kosten können beim Hauskauf noch weitere Mehrausgaben auf dich zukommen. So solltest du auch etwaige Modernisierungsarbeiten oder benötigte Wertgutachten einkalkulieren. Der Umzug verursacht ebenso Kosten. Lege hierfür ausreichend Geld zur Seite. Dasselbe gilt auch beim Hausbau, wo zahlreiche weitere Gebühren anfallen können. Dabei kann es sich etwa um die Kosten für die Baugenehmigung, einen Abriss oder die Erschließung des Grundstücks handeln.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer erhebt das Finanzamt bei jedem Grundstückskauf. Da du beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zumindest anteilig ein Grundstück erwirbst, musst diese Abgabe ebenfalls entrichten. Wie teuer das Ganze wird, hängt davon ab, in welchem Bundesland die jeweilige Immobilie sich befindet.
Hier eine Übersicht der Steuersätze in den einzelnen Bundesländern:
| Bundesland | Höhe der Grunderwerbsteuer |
| Baden-Württemberg | 5 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % |
| Niedersachsen | 5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % (Senkung auf 5 % geplant) |
Notar- und Grundbuchgebühren
Die Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises. Sie enthalten unter anderem:
- Kaufvertragsbeurkundung
- Notarielle Beratung
- Bestellung und Eintragung der Grundschuld
Wie bei der Grunderwerbsteuer gilt auch hier: Um diese zusätzlichen Kosten kommst du beim Hauskauf nicht herum, da jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Außerdem wird dir keine Bank eine Finanzierung anbieten, wenn keine Eintragung einer Grundschuld als Kreditsicherheit erfolgt.
Maklergebühren
Grundsätzlich kannst du die Maklercourtage zwar frei mit deinem Gegenüber aushandeln, doch orientieren sich die meisten Makler/innen an den marktüblichen Preisen. Entsprechend ist in der Regel eine Gesamtcourtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig.
Früher mussten Käufer/innen diese hohen Kosten häufig alleine stemmen. Seit Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten“ im Jahr 2020 gilt aber, dass Verkäufer/innen die Kosten maximal zur Hälfte auf die Käufer/innen umlegen dürfen. Als Käufer/in solltest du in puncto Maklergebühr also 3,57 Prozent einkalkulieren. Willst du die genauen Kosten wissen, wirf am besten einen Blick in deinen individuellen Maklervertrag.
Wichtig: Die 50/50-Regelung bei der Maklerprovision gilt nicht beim Kauf von Gewerbeimmobilien, von Mehrfamilienhäusern und von unbebauten Grundstücken. Je nach Marktlage kann es sein, dass du als Käufer/in die Kosten in voller Höhe tragen musst.
Tipp für Käufer/innen: Kaufnebenkostenrechner nutzen!
Kennst du den Kaufpreis deiner Wunschimmobilie, kannst du die Kaufnebenkosten selbst ausrechnen. Leichter geht es natürlich, wenn du einen der vielen Online-Kaufnebenkostenrechner nutzt. Bei den meisten dieser Tools musst du lediglich den Kaufpreis sowie die Postleitzahl der Immobilie eingeben. Du erhältst daraufhin eine grobe Schätzung der Nebenkosten. Verlassen solltest du dich darauf jedoch nicht, da die Kosten individuell variieren können. Läuft der Kauf etwa ohne Makler/in ab, entfällt natürlich die Provision.
Wann sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf fällig?
Die Kaufnebenkosten musst du erst dann zahlen, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Notar/in und Grundbuchamt rechnen meist die einzelnen Arbeitsschritte ab. Du erhältst also nach und nach gesonderte Rechnungen. Mit der Maklerrechnung kannst du einige Tage bis wenige Wochen nach Kaufvertragsbeurkundung rechnen. Bis wann die Rechnung zu begleichen ist, kannst du dem Maklervertrag entnehmen.
Etwa sechs bis acht Wochen nach Vertragsunterzeichnung wirst du vom zuständigen Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid erhalten. Hier hast du einen Monat lang Zeit, um den ausstehenden Betrag zu überweisen.
Kann ich eine Finanzierung für die Kaufnebenkosten aufnehmen?
In aller Regel kannst du die Kaufnebenkosten nicht finanzieren. Stattdessen musst du die Mehrkosten aus eigener Tasche zahlen. Eine sogenannte 110%-Finanzierung, welche auch die Kaufnebenkosten einschließt, wird nur von wenigen Banken angeboten. Voraussetzung hierfür sind eine hervorragende Bonität, ein hohes, gesichertes Einkommen und oft auch zusätzliche Sicherheiten. Selbst wenn in deinem Fall eine derartige Vollfinanzierung realisierbar ist, solltest du dir das gut überlegen: Bei einer Vollfinanzierung geht die Bank ein hohes Risiko ein, weshalb sie entsprechend hohe Zinsen verlangt.
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Kaufst du die Immobilie für dich selbst, kannst du die Nebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Anders verhält es sich, wenn du ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen und anschließend vermieten möchtest. In diesem Fall kannst du die Nebenkosten als Werbungskosten in deiner Steuererklärung geltend machen.
Umschuldung von Immobilienkrediten: Fallen auch hier Nebenkosten an?
Die üblichen Nebenkosten des Hauskaufs fallen bei einer Umschuldung nicht an. Du solltest dennoch mit Mehrkosten rechnen. Da du bei einer Umschuldung den Kreditgeber wechselst, muss auch die Grundschuld als Sicherheit übertragen werden. Für Löschung und Neueintragung der Grundschuld müssen erneut Notariat und Grundbuchamt aktiv werden, was mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Häufig stimmen die alte und die neue Bank jedoch einer Grundschuldübertragung zu. Dieses Verfahren ist wesentlich unkomplizierter und geht nur mit Kosten von einigen Hundert Euro einher.
Fazit: Kaufnebenkosten von Anfang an einkalkulieren
Mit neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises schlagen die Kaufnebenkosten ordentlich zu Buche. So fallen bei einem Haus im Wert von 350.000 Euro etwa Nebenkosten in Höhe von 31.500 Euro bis 42.000 Euro an. Diese musst du in aller Regel aus der eigenen Tasche zahlen. Vergiss daher nicht, die zusätzlichen Kosten bereits bei deiner ursprünglichen Finanzierungplanung einzurechnen!
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