Lässt sich das Zinsänderungsrisiko ausschalten?
Die meisten Kredite gehen mit einem festgeschriebenen Sollzinssatz einher, der sich während der gesamten Laufzeit nicht ändert. Zu Problemen kann es allerdings kommen, wenn die Zinsen genau dann steigen, wenn eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Mit den Zinsen steigt dann meist auch die monatliche Rate, was für viele Kreditnehmende eine starke finanzielle Belastung bedeutet. Erfahre hier, wie du dieses Zinsänderungsrisiko minimieren oder sogar ganz ausschalten kannst.
Was ist das Zinsänderungsrisiko?
Das Zinsänderungsrisiko beschreibt die Tatsache, dass Zinsen im Allgemeinen ständigen Schwankungen ausgesetzt sind. Hast du beispielsweise eine Baufinanzierung abgeschlossen, dann darfst du dich zwar während der gesamten Kreditlaufzeit über einen gleichbleibenden Sollzins freuen. Ist die Laufzeit jedoch abgelaufen und benötigst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, wird dein Zinssatz neu berechnet. Hier spielen zum einen persönliche Faktoren wie deine Bonität oder eingebrachte Sicherheiten eine Rolle. Zum anderen wird der Zinssatz jedoch auch von externen Faktoren beeinflusst, darunter allen voran die aktuelle Marktlage. So orientieren sich die Kreditzinsen bei Baufinanzierungen etwa immer an den aktuellen Bauzinsen.
Gerade bei Baufinanzierungen solltest du das Zinsänderungsrisiko nicht auf die leichte Schulter nehmen: Bleibt eine hohe Restschuld und steigen die Bauzinsen stark an, musst du bei deiner Anschlussfinanzierung mit hohen Raten rechnen. Kannst du diese nicht stemmen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung deiner Immobilie.
Im Übrigen betrifft das Zinsänderungsrisiko nicht nur Kreditnehmende, sondern auch Banken als Kapitalgeber. Diese legen das ihnen zur Verfügung stehende Geld am Kapitalmarkt an. Steigen die Zinsen auf Wertanlagen, müssen sie potenzielle Gewinnverluste hinnehmen.
Welche Kredite sind besonders stark vom Zinsänderungsrisiko betroffen?
Es gibt einige Kredite, die über die Maßen vom Zinsänderungsrisiko betroffen sind. Dazu gehören in erster Linie variabel verzinste Kredite. Hier bleibt der Zinssatz nicht konstant, sondern ist ständigen Änderungen unterworfen. Der Zins orientiert sich dabei jeweils an einem Referenzzins: Steigt dieser, musst du höhere Zinsen zahlen. Sinkt dieser, darfst du dich freuen: Deine Zinslast nimmt ab. Aufgrund der geringen Planungssicherheit kommen variable Kredite jedoch eher selten zum Einsatz. In der Regel werden sie nur als kurzfristiger Überbrückungskredit aufgenommen.
Ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko besteht außerdem bei Darlehen mit kurzer Kreditlaufzeit. Hier kannst du dich nicht zurücklehnen und dich erst einmal zehn oder gar 20 Jahre über eine gleichbleibende Kreditrate freuen. Stattdessen gilt: je kürzer die Laufzeit, desto höher das Risiko. Dafür profitierst du wiederum von geringeren Zinsen. Denn Banken lassen sich die erhöhte Planungssicherheit, die mit einer langen Zinsbindung einhergeht, in Form von Zinsaufschlägen bezahlen.
Zinsänderungsrisiko reduzieren: So geht’s!
Mit guter Planung kannst du das Zinsrisiko für deinen Kredit ein wenig reduzieren und teils sogar ganz ausschalten. Doch nicht jede Strategie eignet sich für jede/n Kreditnehmer/in, weshalb du dich vor deiner Entscheidung gut informieren solltest.
Bausparvertrag als Sicherheitsnetz
Wenn du einen Immobilienkredit aufnimmst, kannst du gleichzeitig auch einen Bausparvertrag abschließen. Hierbei handelt es sich um eine sehr proaktive Strategie. Du zahlst dabei über eine bestimmte Zeit monatlich in deinen Bausparvertrag ein. Hast du einen bestimmten Wert erreicht, ist dein Vertrag zuteilungsreif und du kannst ein zinsgünstiges Bauspardarlehen abrufen. Gleichzeitig erhältst du natürlich dein eingezahltes Guthaben nebst Zinsen ausgezahlt. Mit dieser gesamten Bausparsumme kannst du schließlich die Restschuld deines eigentlichen Immobilienkredits reduzieren oder sie mit etwas Glück sogar gänzlich tilgen. Nachteilig ist hierbei natürlich, dass du eine doppelte finanzielle Belastung stemmen musst, da du gleichzeitig Kreditraten zahlst und Bauspareinzahlungen tätigst. Darüber hinaus ist das Ganze eine Frage des Timings: Leider ist nicht genau vorherzusehen, wann dein Bausparer zuteilungsreif ist.
Planungssicherheit durch lange Zinsbindung
Die einfachste Methode, das Zinsänderungsrisiko ein wenig zu minimieren, ist die Wahl einer langen Zinsbindung. Je länger dein Sollzins festgeschrieben ist, desto länger darfst du dich über gleichbleibende monatliche Raten freuen. Darüber hinaus sorgt eine lange Kreditlaufzeit natürlich auch dafür, dass die Restschuld am Ende möglichst gering ist, wie die folgende Tabelle am Beispiel eines Kredits über 240.000 Euro bei unterschiedlichen Laufzeiten veranschaulicht.
| Kredit mit 5-jähriger Zinsbindung | Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung | Kredit mit 15-jähriger Zinsbindung | |
| Zinssatz | 3,5 % | 3,99 % | 4,13 % |
| Tilgungsrate | 3 % | 3 % | 3 % |
| Monatliche Rate | 1.300 € | 1.398 € | 1.426 € |
| Restschuld | 200.720,33 € | 151.696,69 € | 90.765,85 € |
Bei einer Laufzeit von 15 Jahren ist der Gesamtkredit bereits zu über 50 Prozent getilgt, wohingegen die kürzeren Laufzeiten zu wesentlich höheren Restschulden führen. Gänzlich ausgeschaltet wird das Zinsänderungsrisiko bei einer langen Kreditlaufzeit zwar nicht, aber es fällt am Ende aufgrund der geringeren Restschuld wesentlich weniger ins Gewicht. Angenommen, die Zinsen wären bei den drei Beispiel-Szenarien zum Ende der Kreditlaufzeit um jeweils zwei Prozentpunkte gestiegen, dann würden sich die drei Kreditnehmenden mit sehr unterschiedlichen Monatsraten konfrontiert sehen:
| Ursprünglicher Kredit mit 5-jähriger Zinsbindung | Ursprünglicher Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung | Ursprünglicher Kredit mit 15-jähriger Zinsbindung | |
| Restschuld | 200.720,33 € | 151.696,69 € | 90.765,85 € |
| Zinssatz für Anschlussfinanzierung | 5,5 % | 5,99 % | 6,13 % |
| Tilgungsrate | 3 % | 3 % | 3 % |
| Laufzeit Anschlussfinanzierung | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Monatliche Rate | 1.421,77 € | 1.136,46 € | 690,58 € |
| Restschuld | 120.679,10 € | 89.580,70 € | 53.315,79 € |
Während der/die Kreditnehmer/in mit dem langfristigen Erstkredit trotz der höheren Zinsen nur noch knapp 700 Euro im Monat zahlen muss, müsste der/die Kreditnehmer/in mit der sehr kurzen Laufzeit über das Doppelte zahlen – und hätte dabei am Ende trotz der hohen Raten weiterhin eine hohe Restschuld abzuzahlen. Aufgrund der niedrigen Rate könnte der/die Kreditnehmer/in mit dem langfristigen Erstkredit bei der Anschlussfinanzierung ganz einfach die Tilgungsrate etwas nach oben schrauben und die Restschuld dadurch innerhalb der Laufzeit komplett begleichen.
Vorausschauend finanzieren mit Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir günstige Zinsen für die Zukunft reservieren – und das bis zu 66 Monate im Voraus. Bedenken solltest du dabei jedoch, dass Banken hierfür einen Zinsaufschlag verlangen: Je länger im Voraus du dir deine Anschlussfinanzierung sicherst, desto höher fallen die Zinsen aus. Das Forward-Darlehen lohnt sich daher nur, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind und wenn du bei einer regulären Anschlussfinanzierung deshalb wesentlich höhere Zinsen zahlen müsstest. Sind die Zinsen gleichgeblieben, lohnt sich das Forward-Darlehen aufgrund des Zinsaufschlags nicht. Sind die Zinsen sogar gefallen, zahlst du mit dem Forward-Darlehen deutlich drauf.
Eine erfolgreiche Forward-Finanzierung setzt daher einen gewissen Grad an Marktkenntnis voraus. Du solltest die Bauzinsen über einen längeren Zeitraum im Auge behalten und prüfen, wie sie sich in der Vergangenheit entwickelt haben. Auch Prognosen von Marktexperten können helfen. Allerdings solltest du dir immer bewusst sein, dass am Ende niemand in die Zukunft sehen kann.
Zinsänderungsrisiko ausschalten mit Volltilgerdarlehen
Bausparvertrag, lange Laufzeit und Forward-Darlehen: Mit diesen drei Methoden kannst du das Zinsänderungsrisiko etwas abmildern. Ganz ausschließen kannst du es nur, wenn du dich für ein Volltilgerdarlehen entscheidest, bei dem am Ende keine Restschuld bleibt. Das Problem dabei ist jedoch, dass sich nur wenige ein Volltilgerdarlehen leisten können. Du musst hierfür über ein sehr hohes Einkommen verfügen oder anderweitig auf ein größeres Vermögen zugreifen können. Nur so gelingt es dir, nach Ablauf der Zinsbindung keine Restschuld zu hinterlassen.
Fazit: Unterschätze das Zinsänderungsrisiko nicht!
Wenn du einen Kredit aufnimmst, dann solltest du trotz festgeschriebener Sollzinsen bereits an das Zinsänderungsrisiko denken. Bleibt eine hohe Restschuld und sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, musst du mit sehr hohen monatlichen Raten rechnen. Bei Baufinanzierungen kann dies im schlimmsten Fall sogar den Verlust der Immobilie bedeuten. Zwar kannst du das Zinsänderungsrisiko nur mit einem Volltilgerdarlehen gänzlich ausschalten, doch kannst du es auf anderen Wegen zumindest minimieren. So solltest du etwa – vor allem in Zeiten niedriger Bauzinsen – auf eine lange Zinsbindung setzen. Auch kannst du nebenher bausparen, um im Fall der Fälle Zugriff auf ein günstiges Bauspardarlehen zu haben. Zuletzt kannst du auch mit einem Forward-Darlehen das Zinsänderungsrisiko minimieren. Gut ist es dabei, wenn du die Zinsentwicklung zuvor über einen längeren Zeitraum beobachtet hast.
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