Zwangsversteigerung Ratgeber: Ein Modellhaus als Symbol

Zwangsversteigerung Ratgeber: Antworten auf häufige Fragen zur Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen sind für Betroffene oft Belastungsproben – emotional aufreibend und juristisch komplex. Sie müssen wichtige Entscheidungen treffen, um ihre Immobilie zu retten. Die häufigsten Fragen zur Zwangsversteigerung kreisen fast immer um dieselben Themen: Wie kann ich die Zwangsversteigerung verhindern, verschieben oder sogar ganz aufheben? Doch auch andere Hürden sind im Zuge einer Zwangsversteigerung zu überwinden. In diesem Zwangsversteigerungs-Ratgeber fassen wir wichtige Informationen zusammen.

Mit professioneller Hilfe

Zwangsversteigerung einstellen: So kann es noch klappen

Bei drohender Zwangsversteigerung unterschätzen viele Schuldner/innen, wie viele Wege ihnen offenstehen, um Haus, Wohnung oder Grundstück noch zu retten. Denn eine Zwangsversteigerung lässt sich auch noch einen Tag vor dem Versteigerungstermin abwenden. Doch je früher du aktiv wirst, desto besser sind deine Erfolgschancen.

Mit Gläubigern verhandeln

Banken und andere Kreditgeber wollen Zwangsversteigerungen möglichst vermeiden. Denn diese sind mit Risiken verbunden – und in der Regel auch mit finanziellen Einbußen. Deshalb zeigen sie sich fast immer verhandlungsbereit. Du kannst zum Beispiel deine Finanzierung anpassen, die Kreditrate verringern, eine Einmalzahlung leisten oder eine Stundung beantragen. Im Idealfall findet sich eine Lösung, von der alle Parteien profitieren.

Umschuldung vornehmen

Kreditnehmende geraten oft in Schwierigkeiten, weil die Zahlungsverpflichtungen zu groß sind. Plötzliche Veränderungen der Lebenssituation – Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung von dem/der Partner/in – bringen das Fass dann zum Überlaufen. Durch eine Umschuldung lassen sich solche finanziellen Engpässe überwinden: Bestehende Kredite werden abgelöst und durch ein neues, günstigeres Darlehen ersetzt. Gleichzeitig reduziert sich die monatliche Kreditrate langfristig. In vielen Fällen genügt eine Neuordnung der Finanzen, um eine Zwangsversteigerung abzuwenden.

Immobilie nutzen

Je nach Lebenssituation kann die eigene Immobile teilweise oder komplett vermietet werden, um Mieteinnahmen zu generieren. Vielleicht lassen sich auch Teile des Grundstücks verkaufen. Das erleichtert es, die Forderungen der Gläubiger zu begleichen. Scheint eine Vollstreckung langfristig nicht vermeidbar, solltest du dich frühzeitig um einen freihändigen Verkauf des Immobilieneigentums bemühen. Denn dabei werden in der Regel höhere Verkaufserlöse erzielt als bei Versteigerungen

Hilfe holen

Zwangsversteigerungen sind komplex und nicht selten langwierig. Für die meisten Schuldner/innen ist professionelle Unterstützung deshalb enorm hilfreich. Finanzfachleute wissen, wie sich durch eine Neustrukturierung der Schulden wieder finanzieller Spielraum schaffen lässt. Anwälte schöpfen die rechtlichen Mittel aus und decken Verfahrensfehler auf. Auch der Staat kann helfen: Beantrage einen Lastenzuschuss für deine Wohnkosten oder bemühe dich beim Amtsgericht um Beratungshilfe.

Zwangsvollstreckung abwenden

Haus behalten trotz Versteigerungstermin: Diese Möglichkeiten hast du

Sogar wenn schon ein Zwangsversteigerungstermin feststeht, kann die Vollstreckung noch abgewendet werden. Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) bietet dazu verschiedene Möglichkeiten. Wichtig ist, dass du aktiv nach Lösungen suchst und das Vollstreckungsverfahren nicht bloß über dich ergehen lässt.

Eine Familie packt für den Umzug, ihr Haus wurde zwangsversteigert

Forderungen begleichen
Gläubiger nehmen ihren Antrag auf Vollstreckung zurück, wenn du offene Beträge inklusive Gebühren auf einen Schlag zurückzahlen kannst oder wenn sie davon ausgehen, dass die Rückzahlung langfristig gesichert ist. Um das zu erreichen, sind Verhandlungen mit den Kreditgebern und/oder eine Neustrukturierung der eigenen Finanzen – etwa durch Umschuldung – nötig. Einvernehmliche Lösungen lassen sich viel öfter erzielen, als Schuldner/innen zunächst annehmen.

Einspruch einlegen
Innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Zwangsversteigerungsankündigung darfst du Einspruch gegen die Eröffnung des Verfahrens einlegen. Sind die Einwände rechtlich gut begründet, kann das Amtsgericht beziehungsweise der Rechtspfleger das Zwangsversteigerungsverfahren aufheben. Bei einer Teilungsversteigerung ist so ein Widerspruch hingegen nicht möglich.

Aussetzung beantragen
Auch eine vorübergehende Aussetzung des Versteigerungsverfahrens lässt sich beantragen. Dabei musst du das Vollstreckungsgericht davon überzeugen, dass eine alternative Lösung greifbar ist, du jedoch zusätzliche Zeit benötigst, um diese zu realisieren

Verfahrensfehler aufdecken
Versäumte Fristen, fehlerhafte Bekanntmachungen, Vollstreckungsvoraussetzungen fehlen – auf dem Rechtsweg lassen sich auch bei Zwangsvollstreckungen zahlreiche Verfahrensfehler feststellen. So lässt sich eine Zwangsversteigerung aufschieben oder ganz abwenden. Selbst ein bereits erteilter Zuschlag für das Meistgebot kann widerrufen werden.

Zwangsversteigerung verhindern, verschieben oder aufheben: Das solltest du wissen

Jede Zwangsversteigerung ist anders. Die Lebenssituation der Schuldner/innen, ihre finanzielle Lage, die Immobilie, die Forderungen der Gläubiger, die Dringlichkeit der Situation – das alles unterscheidet sich von Fall zu Fall. Deswegen kann ein Zwangsversteigerungs-Ratgeber nur allgemeine Antworten auf häufige Fragen rund um Zwangsversteigerungen geben. Suchst du individuellen Rat, solltest du auf die Unterstützung von Profis setzen.

Wichtige Termine der Zwangsversteigerung

Bis wann ist eine Zwangsversteigerung abwendbar?

Eine Zwangsversteigerung kann auch direkt vor dem Versteigerungstermin noch verhindert oder zumindest aufgeschoben werden. Welche Schritte dazu nötig sind, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend ist in der Regel, dass die Forderungen ganz oder zumindest zum Teil beglichen werden. Das lässt sich auf unterschiedlichen Wegen realisieren, etwa durch eine passende neue Finanzierung sowie durch Einmalzahlungen, Ratenzahlungen oder vergleichbare Einigungen mit den Gläubigern. Eine Zwangsvollstreckung kann außerdem aufgehoben werden, wenn ihre Durchführung eine unzumutbare Härte für die Schuldner/innen darstellen würde

Lässt sich eine Zwangsversteigerung verschieben?

Ja, eine Zwangsversteigerung lässt sich verschieben. Dazu müssen Betroffene einen entsprechenden Antrag stellen und glaubhaft nachweisen, dass sie durch die so gewonnene Zeit in der Lage sein werden, die Forderungen der Gläubiger zu bedienen. Wird solch ein Antrag angenommen, ist die Vollstreckung jedoch nur aufgeschoben, nicht aufgehoben. Verfügen Schuldner/innen zum neuen Termin nicht über genügend finanzielle Mittel, um ihre Schulden zu begleichen, und gibt es auch sonst keine Einigung, wird die Versteigerung wie ursprünglich vorgesehen durchgeführt.

Ein Auktionshammer, Münzstapel und ein Modellhäuschen als Symbole für eine Zwangsversteigerung

Aufhebung des Termins

Aufhebung eines Zwangsversteigerungstermins: Was sind die Folgen?

Die Aufhebung eines Versteigerungstermins ist zunächst erfreulich: Betroffene bleiben im Besitz ihrer Immobilie und müssen vorerst keinen kurzfristigen Verkauf befürchten. Allerdings bleiben die Schulden und Verbindlichkeiten bestehen, die zur Anberaumung einer Zwangsversteigerung geführt haben. Kreditnehmende müssen also nach alternativen Lösungen suchen, um die Forderungen der Gläubiger zu bedienen. Oft ist eine Umschuldung das probate Mittel, um die eigenen Finanzen nachhaltig zu stabilisieren.

Initiator Bank

Darf eine Bank eine Zwangsversteigerung einleiten und zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Begleichen Kreditnehmende ihre Schulden oder kündigen sie ihren Kreditvertrag eher als vertraglich vorgesehen, können Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Zahlung soll die Zinsverluste ausgleichen, welche die Bank durch die verkürzte Laufzeit erleidet. Auch eine Zwangsversteigerung kann dazu führen, dass ein Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Deshalb dürfen Banken auch in solchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – zusätzlich zu den offenen Schulden und Gebühren. Allerdings zeigen sich manche Kreditgeber verhandlungsbereit und verzichten darauf, eine Entschädigung zu verlangen.

Die Übergabe eine Geldbündels, lässt sich die Zwangsversteigerung abwenden?

Wert der Immobilie

Lässt sich eine Zwangsversteigerung aufheben durch den Verkauf der Immobilie?

Eine Zwangsversteigerung lässt sich abwenden, indem Schuldner/innen den Verkauf der Immobilie selbst in die Hand nehmen. Dabei sind jedoch zwei wichtige Dinge zu beachten.

Erstens müssen Gläubiger und Gericht diesem Plan zustimmen, wenn bereits eine Zwangsversteigerung eingeleitet wurde. Schuldner/innen sollten also nicht auf eigene Faust handeln.
Zweitens kann auch nach dem eigenhändigen Verkauf von Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück eine Restschuld bestehen bleiben, wenn der erzielte Erlös nicht zur Tilgung genügt.

Bedenke außerdem, dass eine bereits eingeleitete Zwangsversteigerung im Grundbuch vermerkt wird. Das könnte Interessenten abschrecken, die einen Grundbuchauszug anfordern.

Bei einer Zwangsversteigerung wird der Verkehrswert des Objekts durch einen Gutachter festgestellt. Lässt sich sein Gutachten anfechten?

Das Verkehrswertgutachten (oder Wertgutachten) lässt sich anfechten, wenn es nachweislich fehlerhaft angefertigt wurde oder der Sachverständige befangen ist, er den Verkehrswert also nicht unvoreingenommen ermitteln kann. Diese Option solltest du unbedingt prüfen, denn ein zu niedrig angesetzter Verkehrswert kann den Versteigerungserlös schmälern. Ein entsprechender Antrag muss jedoch sachlich gut begründet sein und fristgerecht beim Gericht eingehen. Eine erfolgreiche Anfechtung kann dazu führen, dass ein Versteigerungstermin verschoben oder abgesagt wird. So gewinnst du wertvolle Zeit, um eine Umschuldung vorzunehmen und mit Gläubigern zu verhandeln.

Luftaufnahme einer Wohnstraße, droht einem Haus die Zwangsversteigerung?

Bonität und Schufa

Kann es zur Zwangsversteigerung kommen, obwohl die Bonität der Kreditnehmenden gut ist?

Gläubiger beantragen eine Zwangsversteigerung, wenn sie ihre Forderungen auf anderem Wege nicht begleichen können. Eine entsprechende Grundschuld gibt ihnen das Recht dazu. Die Bonität von Kreditnehmenden spielt dabei kaum eine Rolle. Entscheidend ist, ob Schuldner/innen ihre Kreditraten vertragsgemäß zahlen oder nicht. Theoretisch kann es sogar bei einem perfekten Schufa-Score zur Zwangsversteigerung kommen, wenn Kreditnehmende ihren Zahlungsverpflichtungen über einen längeren Zeitraum nicht nachkommen.

Zieht eine Zwangsversteigerung einen Schufa-Eintrag nach sich?

Zahlen Kreditnehmende ihre Schulden langfristig nicht oder nur teilweise zurück, kann es zur Zwangsversteigerung einer besicherten Immobilie kommen. In der Regel melden Banken solche Zahlungsausfälle an die Schufa, was zu einem entsprechenden Schufa-Eintrag führt.

Als Auskunftei sammelt die Schufa Informationen über das Kredit- und Zahlverhalten von Privatpersonen und Unternehmen. Dazu arbeitet sie mit unterschiedlichen Vertragspartnern zusammen, zum Beispiel mit Banken, Versicherungen, Versandhäusern oder Mobilfunkanbietern.

Gehalt und Vollstreckungsschutz

Kann das Gehalt trotz Zwangsversteigerung gepfändet werden?

Kommen Schuldner/innen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, können Gläubiger – trotz eventuell bereits laufender Zwangsversteigerung – einen Antrag auf Gehaltspfändung stellen. Wie viel Gehalt gepfändet wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und wird im Einzelfall entschieden. Auch die Verfahrenskosten können ein Faktor sein. Der sogenannte Pfändungsfreibetrag stellt jedoch sicher, dass für Schuldner/innen immer ein gewisses Mindesteinkommen zum Leben übrig bleibt.

Was ist Vollstreckungsschutz und wie lässt er sich beantragen?

Vollstreckungsschutz ist eine vorübergehende Maßnahme, die Schuldner/innen in Notlagen schützt. Vollstreckungsschutz kann gewährt werden, wenn die planmäßige Durchführung einer Zwangsvollstreckung für betroffene Schuldner/innen unzumutbar wäre oder wenn die Forderungen der Gläubiger falsch oder missbräuchlich sind.Vollstreckungsschutz ist auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt und hat keinen Einfluss auf die finanziellen Verbindlichkeiten der Schuldner/innen – die Restschuld bleibt also in voller Höhe bestehen und muss weiterhin zurückgezahlt werden. Ein entsprechender Vollstreckungsschutzantrag muss beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden.

Rechte der Immobilienbesitzer

Welche Rechte haben Immobilienbesitzer während der Zwangsverwaltung?

Immobilieneigentümer haben während der Zwangsverwaltung zahlreiche Rechte:

Eigentumsrecht: Der bisherige Eigentümer bleibt auch während der Zwangsverwaltung Eigentümer. Der Zwangsverwalter hat lediglich das Recht, das Objekt zu verwalten und zu veräußern, um ausstehende Schulden zu begleichen.

Informationsrecht: Immobilienbesitzer haben das Recht, regelmäßig über die Aktivitäten des Zwangsverwalters informiert zu werden. Der Zwangsverwalter muss Eigentümer über die Mieteinnahmen, die Instandhaltungskosten und den Fortschritt der Zwangsverwaltung auf dem Laufenden halten.

Besichtigungsrecht: Immobilienbesitzer dürfen ihre Immobilie besichtigen, solange sie sich dabei an die Bedingungen des Zwangsverwalters halten. Diese Bedingungen müssen dem Eigentümer rechtzeitig mitgeteilt werden.

Beschwerderecht: Sind Immobilienbesitzer mit der Arbeit des Zwangsverwalters nicht zufrieden, dürfen sie Beschwerde einreichen. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, angemessen auf Beschwerden zu reagieren und gegebenenfalls Erklärungen abzugeben.

Verkaufsrecht: Der Immobilienbesitzer hat weiterhin das Recht, die Immobilie zu einem angemessenen Preis zu verkaufen – sofern dieses Vorgehen mit dem Zwangsverwalter abgesprochen ist und zur Rückzahlung der Schulden beiträgt.