Annuitätendarlehen: Ablauf, Kosten, Vorteile

Rund vier von fünf Kreditnehmer/innen entscheiden sich bei der Baufinanzierung für das klassische Annuitätendarlehen – und das aus gutem Grund. Das Annuitätendarlehen bietet dank gleichbleibender Monatsraten und langer Zinsbindung größtmögliche Planungssicherheit. Welche Vorteile es dir noch bringt, wie du die Kosten berechnen kannst und was du bei der Auswahl beachten solltest, erfährst du in diesem Ratgeber.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen zählt zu den beliebtesten Kreditformen. Es zeichnet sich vorrangig dadurch aus, dass die monatliche Rate – auch Annuität genannt – während der gesamten Zinsbindungsdauer unverändert bleibt. Als Kreditnehmer/in kannst du dadurch langfristig planen und einen sicheren Finanzierungs- und Tilgungsplan erstellen. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt beim Annuitätendarlehen eine Restschuld bestehen, für die du rechtzeitig eine entsprechende Anschlussfinanzierung finden musst.

Annuität = Zinsen + Tilgung

Die Kreditrate setzt sich beim Annuitätendarlehen aus zwei Komponenten zusammen: dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil. Mit Ersterem zahlst du deine Schulden bei der Bank ab. Bei Letzterem handelt es sich um die Gebühren, die du für den Kredit an die Bank zahlen musst. Die Zinsen berechnen sich dabei immer anhand der Restschuld, die mit jeder gezahlten Kreditrate sinkt. Da deine Monatsrate aber immer gleich bleibt, bedeutet das automatisch, dass der Tilgungssatz mit der Zeit immer weiter steigt. Die folgende Tabelle veranschaulicht diesen Effekt am Beispiel eines Immobilienkredits über 180.000 Euro mit einem Sollzins von 2,8 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 4 Prozent.

	Restschuld nach Ablauf des Kreditjahres	Tilgungsleistung in diesem Jahr	Gezahlte Zinsen in diesem Jahr
1. Kreditjahr	172.706,88 €	7.293,12 €	4.946,88 € (40,42 % der Rate)
5. Kreditjahr	141.406,40 €	8.156,39 €	4.083,61 € (33,36 % der Rate)
10. Kreditjahr	97.020,43 €	9.380,55 €	2.859,45 € (23,36 % der Rate)

Du siehst: Obwohl du jedes Jahr gleich hohe Raten von insgesamt 12.240 Euro zahlst, kannst du mit der Zeit immer mehr tilgen. Das liegt daran, dass der Anteil der Zinszahlungen an deiner Kreditrate immer weiter abnimmt. Die anfänglich vereinbarte Tilgungsrate von 4 Prozent steigert sich also mit der Zeit.

Wenn du dich für ein Annuitätendarlehen interessierst, musst du derartige Berechnungen nicht selbst anstellen. Die Bank wird dir vorab einen Tilgungsplan aushändigen, der all diese Informationen enthält.

Die wichtigsten Kennzahlen des Annuitätendarlehens

Viele Menschen begehen nach wie vor den Fehler und verlassen sich bei der Kreditsuche auf das Angebot ihrer Hausbank. Da es hier jedoch um viel Geld geht und bereits geringe Zinsunterschiede am Ende eine große Ersparnis bedeuten, solltest du immer mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken einholen. Diese kannst du dann anhand der wichtigsten Kreditkennzahlen miteinander vergleichen.

Zinssatz / Sollzins / Effektivzins

Bei den Zinsen handelt es sich um die Kosten für deinen Kredit. Je höher die Zinsen, desto teurer das Darlehen. Zwar werben Banken häufig mit besonders günstigen Angebotszinsen, doch solltest du damit nicht kalkulieren. Von diesen Niedrigzinsen profitieren nur die wenigsten Kreditnehmer/innen. Das liegt daran, dass der Zinssatz immer individuell berechnet wird. Ausschlaggebend sind dabei zum Beispiel:

• Aktuelle Bauzinsen
• Höhe des eingebrachten Eigenkapitals
• Bonität des/der Kreditnehmer/in (z. B. Höhe des Einkommens, Schufa-Score)
• Kreditkonditionen (z. B. längere Zinsbindung bedeutet höhere Zinsen)
• Eingebrachte Sicherheiten (z. B. eine bereits abbezahlte Immobilie)

Bei einer Baufinanzierung spielt auch die Immobilie selbst eine Rolle, da diese der Bank als Sicherheit dient. Handelt es sich dabei etwa um ein sanierungsbedürftiges Objekt auf dem Land, werden die Zinsen eher höher ausfallen. Willst du hingegen eine Neubauwohnung im Stadtzentrum finanzieren, wird die Bank dir günstigere Konditionen gewähren. Das Risiko des Wertverfalls ist hier schlicht geringer.

Wenn du die Zinssätze unterschiedlicher Kreditangebote miteinander vergleichst, dann solltest du immer auf den Effektivzins achten. Im Gegensatz zum Sollzins enthält dieser außerdem alle weiteren anfallenden Gebühren. Er spiegelt damit besser die tatsächlichen Gesamtkosten des Darlehens wider.

Anfängliche Tilgungsrate

Die anfängliche Tilgungsrate gibt an, zu wie viel Prozent du dein Darlehen zu Beginn tilgen willst. Da der Zinsanteil beim Annuitätendarlehen mit der Zeit sinkt, steigt deine Tilgungsrate automatisch.

In Zeiten von Niedrigzinsen ist es besonders empfehlenswert, eine hohe Tilgungsrate zu wählen. So kannst du deinen Kredit schneller abbezahlen, wodurch das Folgerisiko bei der Anschlussfinanzierung sinkt. Denn du musst bedenken, dass die Bauzinsen variabel sind: Hast du eine hohe Restschuld und sind die Zinsen gerade hoch, wird die Anschlussfinanzierung teuer. Auch bei hohen Zinsen ist natürlich eine hohe Tilgungsrate empfehlenswert. Allerdings frisst der Zinsanteil hier meist die Kreditrate auf. Nur wenige Kreditnehmende können sich in schlechten Zinszeiten eine hohe Tilgungsrate leisten.

Zinsbindung

Die Zinsbindungsdauer gibt an, wie lange dein Zinssatz unverändert bleibt. Beim Annuitätendarlehen kannst du dich in der Regel für eine Zinsbindung von 5 bis 30 Jahren entscheiden. Die Entscheidung solltest du maßgeblich vom aktuellen Zinsniveau abhängig machen. Es gilt: Sind die Bauzinsen gerade niedrig, solltest du sie dir möglichst lange sichern. Wähle entsprechend eine lange Zinsbindung. Bedenke dabei allerdings, dass eine lange Zinsbindung auch einen geringfügigen Zinsaufschlag mit sich bringt. Schließlich profitierst du hier von einer besonders guten Planbarkeit – ein Vorteil, den die Bank mit höheren Zinsen ausgleicht. In Zeiten hoher Bauzinsen kannst du eine niedrige Zinsbindung wählen und so darauf spekulieren, dass die Zinsen bis zum Ablauf der Frist fallen und du günstig deinen Kredit umschulden kannst.

Annuitätendarlehen berechnen: So geht’s!

Du kannst deine Annuität ganz einfach selbst berechnen. Als Grundlage für die Berechnung müssen dir folgende Werte bekannt sein:

• Darlehenssumme
• Zinssatz
• Anfängliche Tilgungsrate

Beispiel: Du willst einen Immobilienkredit über 200.000 Euro aufnehmen. Da du einen guten Schufa-Score und ein hohes, gesichertes Einkommen nachweisen kannst, bietet die Bank dir einen attraktiven Zinssatz von 2,5 Prozent an. Die Tilgungsrate setzt du bei 4 Prozent fest.

Den initialen Zinsanteil kannst du mit der folgenden Formel berechnen:

Zinsanteil initial = (Darlehenshöhe / 100) x Zinssatz / 12 Monate

Für das Beispiel bedeutet das, dass du mit deiner ersten Monatsrate Zinsen in Höhe von [(200.000 Euro / 100) x 2,5 / 12 =] 416 Euro zahlen musst.

Den initialen Tilgungssatz berechnest du wie folgt:

Tilgungsanteil initial = (Darlehenshöhe / 100) x Tilgungssatz / 12 Monate

Du würdest mit der ersten monatlichen Rate also einen Betrag von [(200.000 Euro / 100) x 4 / 12 =] 666 Euro tilgen.

Da es sich bei deiner Monatsrate um die Summe aus Zinsanteil und Tilgungsanteil handelt, würde sich die monatliche Rate auf (416 Euro + 666 Euro =) 1.082 Euro belaufen.

Rechner für Annuitätendarlehen: Was bringen Online-Annuitätenrechner?

Statt selbst zum Taschenrechner zu greifen, kannst du auch einen Annuitätenrechner aus dem Internet nutzen. Dort gibst du die wichtigsten Darlehenskennzahlen ein und kannst daraufhin deine Kreditrate berechnen. Der Vorteil: Meist geben dir Annuitätenrechner auch direkt einen detaillierten Tilgungsplan aus. Du siehst also genau, wie hoch die Gesamtzinslast am Ende ausfallen wird und welche Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung bleibt.

Annuitätenrechner eigenen sich hervorragend dafür, ein Gefühl für die Zahlen zu bekommen. So kannst du etwa prüfen, wie sich ein geringfügig höherer Tilgungssatz auf die Restschuld nach einer bestimmten Zeit auswirkt. Auch kannst du die kostenlosen Rechner nutzen, um Kreditangebote besser miteinander zu vergleichen. Bedenken solltest du allerdings, dass die Ergebnisse des Annuitätenrechners natürlich unverbindlich sind. Am Ende zählt nur, was du mit der Bank vereinbarst.

Vorteile und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Gleichbleibende Kreditrate, hohe Planungssicherheit und eine lange Zinsbindung: Das sind nur einige der Gründe, weshalb klassische Annuitätendarlehen bei Baufinanzierungen beliebt sind. Du kannst dich darauf verlassen, dass es finanzierungstechnisch keine bösen Überraschungen gibt – und das gilt für die gesamte Dauer der Zinsbindung, die bis zu 30 Jahre betragen kann.

Doch das Ganze hat auch einige Nachteile. So musst du beim Annuitätendarlehen klare Abstriche in Sachen Flexibilität machen. Erbst du etwa überraschend einen großen Geldbetrag, kannst du dein Darlehen zwar vorzeitig ablösen, doch musst du hierfür eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Denn der Bank gehen durch die vorzeitige Ablösung beträchtliche Zinszahlungen verloren. Auch Sondertilgungen sind meist nur im eingeschränkten Rahmen möglich. Das erhöht das Risiko bei der Anschlussfinanzierung: Zwar weißt du aufgrund des Tilgungsplans genau, wie hoch deine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung noch sein wird. Allerdings weißt du nicht, wie dann die Zinsen stehen. Sind diese hoch, musst du mit einer höheren Zinslast und entsprechend auch mit höheren monatlichen Raten rechnen.

Vorteile

• Gleichbleibende Kreditraten
• Hohe Planungssicherheit
• Feststehender Tilgungsplan
• Lange Zinsbindung

Nachteile

• Wenig Flexibilität
• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung
• Sondertilgungen nur eingeschränkt möglich
• Risiko steigender Zinsen bei Anschlussfinanzierung

Tipps und Hinweise: Das solltest du bei Annuitätendarlehen beachten

Wenn du verschiedene Angebote für Annuitätendarlehen miteinander vergleichst, solltest du vorrangig auf Kennzahlen wie Zinssatz und Zinsbindung achten. Aber auch das Kleingedruckte solltest du genau studieren, um die Kundenfreundlichkeit der Angebote zu überprüfen. Achte dabei zum Beispiel auf folgende Dinge.

Großzügige Sondertilgungskonditionen

Sondertilgungen sind bei Banken nicht unbedingt gern gesehen. Immerhin helfen sie dir dabei, dein Darlehen schneller abzubezahlen, was für die Bank mit Zinsverlusten einhergeht. Nichtsdestotrotz kannst du bei zahlreichen Banken im eingeschränkten Rahmen Sondertilgungen leisten. Das ist etwa dann von Vorteil, wenn du Geld erbst oder einen großzügigen Bonus von deinem Arbeitgeber erhältst.

Flexibilität

Im Leben kommt es oft anders als ursprünglich geplant. So ist niemand vor längeren Krankheiten oder Jobverlust gefeit. Deshalb ist es gut, wenn du deine Raten zeitweise aussetzen oder anpassen kannst. Das sorgt für etwas mehr Flexibilität bei deinem Annuitätendarlehen.

Hohe Eigenkapitalquote

Je mehr Eigenkapital man in seine Finanzierung einbringt, desto günstiger der Kredit. Die Eigenkapitalquote lässt sich aber auch auf andere Weise nach oben schrauben. So kannst du beim Hausbau etwa in eingeschränktem Umfang Eigenleistung als Eigenkapital werten lassen. Auch ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann als Eigenkapital genutzt werden.

Welche Alternativen gibt es zum Annuitätendarlehen?

Auch wenn die Vorteile des klassischen Annuitätenkredits unschlagbar scheinen, musst du dich nicht zwingend für diese Variante entscheiden. Es gibt Alternativen, die je nach Situation sinnvoll sein können.

Volltilgerdarlehen

Beim regulären Annuitätendarlehen bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld bestehen, für die du eine Anschlussfinanzierung benötigst. Anders sieht es beim Volltilgerdarlehen aus: Hier wird die gesamte Darlehenssumme innerhalb der Zinsbindungsfrist getilgt. Das Volltilgerdarlehen hat den Vorteil, dass du dir um die Anschlussfinanzierung und um Zinssteigerungen keine Sorgen machen musst. Allerdings musst du ein hohes Einkommen haben, um den gesamten Betrag innerhalb der Frist tilgen zu können.

Tilgungsdarlehen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate immer gleich. Beim Tilgungsdarlehen hingegen nimmt sie mit der Zeit immer weiter ab. Das liegt daran, dass du hier einen gleichbleibenden Betrag in die Tilgung steckst. Die Zinsen reduzieren sich mit der Zeit, wodurch auch deine Kreditrate abnimmt. Das Tilgungsdarlehen kann sinnvoll sein, wenn du aktuell eine hohe Belastung stemmen kannst und dafür später von niedrigeren Kreditraten profitieren möchtest.

Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit ausschließlich Zinsen, was eine besonders niedrige Monatsrate mit sich bringt. Den eigentlichen Darlehensbetrag zahlst du dann nach Ablauf der Zinsbindung auf einmal ab. Das endfällige Darlehen ist eher eine Seltenheit, kann jedoch sinnvoll sein, wenn du etwa eine Lebensversicherung abgeschlossen hast, die dir in absehbarer Zeit ausbezahlt wird. Mit diesem Betrag kannst du dann das Darlehen tilgen.

Kündigung eines Annuitätendarlehens

Das Annuitätendarlehen endet normalerweise mit Ablauf der Zinsbindungsfrist. Um die Restschuld zu tilgen, kannst du dich zwischen einer Prolongation – einer Verlängerung bei deiner aktuellen Bank – oder einer Umschuldung entscheiden. Zwar ist die Prolongation mit weniger Aufwand verbunden, doch ist die Umschuldung hin zu einem neuen Kreditgeber meist die günstigere Variante.

Willst du deinen Kredit vorzeitig kündigen, bleiben dir nur wenige Optionen:

• 14-tägiges Widerrufsrecht: Einen Verbraucherkreditvertrag kannst du binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Das kann etwa sinnvoll sein, wenn der Hauskauf kurz vor Abschluss überraschend geplatzt ist.
• Vorzeitige Kündigung mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung: Willst du das Ende der Zinsbindung nicht abwarten und deinen Kredit vorzeitig kündigen, dann verlangt die Bank von dir als Strafe eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Strafzahlung ist nicht gerade günstig, weshalb du diese Option vermeiden solltest.
• Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB steht dir bei Darlehensverträgen nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses gilt selbst dann, wenn die eigentliche Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist. Du kannst dein Darlehen dann vorzeitig kündigen und beispielsweise auf einen günstigeren Hauskredit umschulden.

Fazit: Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker der Baufinanzierung

Obwohl das Annuitätendarlehen an strenge Konditionen geknüpft und nicht gerade flexibel gestaltbar ist, bleibt es der Klassiker der Baufinanzierung. Das liegt vor allem daran, dass du hier von einer hervorragenden Planbarkeit profitierst. Du weißt genau, wie hoch deine monatliche Kreditrate für die nächsten Jahre oder sogar Jahrzehnte ausfällt und welche Restschuld am Ende der Finanzierung bestehen bleibt. Gerade bei größeren Summen, die etwa bei Hauskauf oder Hausbau anfallen, ist das ein nicht zu unterschätzender Vorteil.