Bausparvertrag: Evergreen der Baufinanzierung

Der Bausparvertrag gilt als zinssicher, planungssicher und verhältnismäßig flexibel. Kein Wunder also, dass nach wie vor so viele Sparende auf diese Option setzen. Doch was verbirgt sich genau hinter dem beliebten Finanzprodukt und wie lohnenswert ist es heutzutage überhaupt noch?

Was ist ein Bausparvertrag?

Vereinfacht gesagt funktioniert der Bausparvertrag – unter Experten auch Bausparer genannt – wie folgt: Du zahlst über einen längeren Zeitraum in deinen Bausparvertrag ein und erhältst während dieser Ansparphase Zinsen auf dein Sparguthaben. Ist dein Bausparer schließlich zuteilungsreif, kannst du über das eingezahlte Vermögen einschließlich Zinsen verfügen. Darüber hinaus hast du nun Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, das du zum Kauf, für den Bau einer eigenen Immobilie oder für festgelegte andere Zwecke verwenden kannst.

Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?

Wann genau der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, lässt sich leider vorab nicht genau sagen. Bausparverträge basieren auf dem Solidarprinzip, was bedeutet, dass zahlreiche Bankkunden/Bankkundinnen in eine gemeinsame Bausparkasse einzahlen. Hast du über eine gewisse Dauer einen bestimmten Betrag eingezahlt, erwirbst du zu diesem Zeitpunkt die benötigte Bewertungszahl und kannst dein Darlehen abrufen. Wann dieser Fall eintritt, hängt aber nicht nur von deinem eigenen Sparverhalten, sondern auch von dem der anderen Bausparenden ab.

Wie und wo kann ich einen Bausparvertrag abschließen?

Einen Bausparvertrag erhältst du bei einer Bausparkasse deiner Wahl. Die Höhe der Bausparsumme und deine Sparleistung kannst du selbst bestimmen: So legst du zu Beginn etwa fest, wie viel Geld du monatlich einzahlen willst und wie hoch deine Bausparsumme ausfallen soll. Die monatliche Rate liegt üblicherweise bei etwa 0,3 bis 1 Prozent der Bausparsumme. Diese setzt sich wiederum aus dem Bausparguthaben und dem später abgerufenen Bauspardarlehen zusammen, wobei sich der Sparanteil meist auf 30 bis 50 Prozent der Gesamtsumme beläuft.

Von Vorteil ist es, dass du beim Bausparen in der Regel Sonderzahlungen leisten kannst. Solltest du einen attraktiven Bonus erhalten oder geerbt haben, kannst du das verfügbare Geld während der Ansparphase in deinen Bausparer einzahlen und so die Zuteilungsreife beschleunigen. Allerdings gibt es keinen pauschalen Anspruch auf Sonderzahlungen: Sieh am besten in deinen individuellen Vertragsvereinbarungen nach. Einige Bausparkassen deckeln Sonderzahlungen auch.

Wofür kann ich einen Bausparvertrag verwenden?

Ein Bausparvertrag ist grundsätzlich für wohnwirtschaftliche Zwecke gedacht. Das bedeutet, dass das Bauspardarlehen immer zweckgebunden ist und dass du es nur für Folgendes verwenden kannst:

• Kauf einer Immobilie
• Bau einer Immobilie
• Tilgung eines bestehenden Immobilienkredits
• Energetische Sanierungsmaßnahmen
• Modernisierungsmaßnahmen
• Kleinere wohnwirtschaftliche Zwecke (z. B. Kauf einer Inneneinrichtung)

Zwar kannst du auch auf das Bauspardarlehen verzichten und nach der Ansparphase lediglich über dein Bausparguthaben verfügen, doch ist dies wenig sinnvoll. Die Zinsen, die du während der Ansparphase erhältst, sind eher gering, weshalb sich der Bausparvertrag nicht als reines Sparprodukt eignet. Erst durch Abruf des günstigen Darlehens für wohnwirtschaftliche Zwecke wird das Ganze attraktiv.

Staatliche Förderung für Bausparverträge

Lange Zeit galt Bausparen als das Nonplusultra der Sparprodukte. Doch die niedrigen Sparzinsen und günstigen Hauskredite der letzten Jahre haben das Konstrukt zuletzt unattraktiv erscheinen lassen. Lohnenswert kann es jedoch werden, wenn du für staatliche Fördermittel infrage kommst. Zu diesen zählen die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie sowie Wohnriester.

Arbeitnehmersparzulage / vermögenswirksame Leistungen

Bei den vermögenswirksamen Leistungen (VL) handelt es sich um einen Zuschuss durch den Staat und durch deinen Arbeitgeber. Du erhältst dabei eine Prämie, wenn du einen Teil deines Bruttogehalts in verschiedene Sparprodukte – wie etwa einen Bausparvertrag – investierst.

Beim Bausparen beläuft sich die maximale Zulage auf 9 Prozent bei einer Höchstsparsumme von 470 Euro pro Jahr bei Alleinstehenden und 940 Euro bei Ehepaaren oder Paaren in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft. Zahlst du den maximalen VL-Betrag in deinen Bausparvertrag ein, erhältst du pro Jahr einen Zuschuss von 43 Euro beziehungsweise 86 Euro. Voraussetzung für die Arbeitnehmersparzulage ist aber, dass du gewisse Einkommensobergrenzen nicht überschreitest. Diese liegen aktuell bei 17.900 Euro für Alleinstehende und 35.800 Euro für Ehepaare.

Wohnungsbauprämie

Die Wohnungsbauprämie erhältst du direkt vom Staat – und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem du dein Bauspardarlehen abrufst. Entscheidest du dich gegen das Darlehen und lässt du dir schlicht dein angespartes Guthaben auszahlen, verwirkst du deinen Anspruch auf die Förderung.

Gefördert werden hier jährliche Einzahlungen von maximal 700 Euro bei Alleinstehenden und 1.400 Euro bei Paaren mit jeweils 10 Prozent. Das bedeutet: Zahlst du als Single pro Jahr 700 Euro in deinen Bausparer ein, erhältst du eine staatliche Prämie in Höhe von 70 Euro pro Jahr. Auch bei der Wohnungsbauprämie darfst du nicht zu viel verdienen: Die Einkommensgrenzen liegen hier bei 35.000 Euro pro Jahr für Alleinstehende und 70.000 Euro für Ehepaare, wobei jeweils das zu versteuernde Einkommen relevant ist.

Wohn-Riester

Beim Wohn-Riester sind die Einzahlungen, die du während der Ansparphase leistest, förderfähig. Darüber hinaus kommst du in den Genuss einiger Steuervorteile. Der maximale Förderbetrag von 175 Euro pro Jahr steht dir dann zu, wenn du mindestens 4 Prozent deines Jahresbruttoeinkommens in deinen Bausparer einzahlst. Weitere Zulagen erhältst du für kindergeldberechtigte Kinder, weshalb sich Wohn-Riester hauptsächlich für einkommensschwache Familien eignet. Durch die Förderungen kannst du das benötigte Bausparguthaben schneller anhäufen und so früher dein Bauspardarlehen abrufen.

Doch Wohn-Riester – auch Eigenheim-Rente genannt – hat einige Haken. So steht dir die Förderung nur dann zu, wenn du die entsprechende Immobilie später selbst bewohnst. Auch musst du bedenken, dass der Staat Buch führt über die geförderten Beiträge, Tilgungsleistungen und Zulagen. Diese werden in Form eines Wohnförderkontos festgehalten: Auf den Endbetrag musst du dann später zum Renteneintritt Steuern zahlen – entweder als Einmalzahlung oder über 18 Jahre verteilt. Kalkuliere daher gut durch, ob sich Wohn-Riester für dich lohnt oder ob der spätere Steuernachteil die heutigen Zulagen nicht doch auffrisst.

Die Vorteile und Nachteile eines Bausparvertrags

Der größte Vorteil des Bausparvertrags dürfte sicher vor allem vorsichtige, zurückhaltende Sparende ansprechen: Das Konstrukt ist über die Maßen planbar und zinssicher. Entscheidest du dich für einen Bausparer, dann weißt du schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, welche finanzielle Belastung später mit dem Darlehen einhergeht. Entscheidest du dich hingegen für einen regulären Immobilienkredit, musst du wohl oder übel abwarten: Wie hoch die Bauzinsen zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme ausfallen, ist heute noch nicht absehbar.

Beliebt ist der Bausparer nicht zuletzt auch wegen der großzügigen Sonderzahlungsoptionen: Während du bei regulären Krediten oft nur in eingeschränktem Umfang Sondertilgungen erbringen kannst, kannst du überschüssiges Geld meist problemlos in deinen Bausparer stecken und so dafür sorgen, dass der Vertrag schneller zuteilungsreif ist.

Darüber hinaus profitierst du indirekt davon, dass die Bank mit Bausparverträgen ein sehr geringes Risiko eingeht. Aus diesem Grund genügt ihr als Kreditsicherheit oft eine Grundschuld niedrigeren Ranges. Bei sehr kleinen Bausparsummen kann es sogar sein, dass die Bank gänzlich auf die Absicherung per Grundschuld verzichtet. Für dich bedeutet das, dass du die wertvolle Grundschuld ersten Ranges gegebenenfalls an eine andere Bank vergeben und dir damit einen günstigen Kredit sichern kannst. Das kann etwa dann nützlich sein, wenn du an deiner Immobilie Modernisierungsmaßnahmen durchführen willst.

Vorteile im Überblick

• Hervorragende Planungssicherheit
• Zinssicherheit
• Flexibilität durch Sonderzahlungen
• Oft nur Grundschuld niedrigen Ranges nötig
• staatliche Zulagen

Der wohl größte Nachteil beim Bausparen besteht darin, dass sich das Ganze nur dann lohnt, wenn du das Darlehen auch wirklich nutzt. Willst du später doch keine Immobilie kaufen oder bauen, kannst du das Darlehen zwar ablehnen, doch hast du dein Geld dann jahrelang bei geringen Sparzinsen geparkt. Unter Umständen wäre es in dem Fall rückblickend besser gewesen, das Geld anderweitig anzulegen. Einige staatliche Fördermittel musst du außerdem zurückzahlen, wenn du dich gegen das Bauspardarlehen entscheidest.

Und selbst wenn du das Darlehen nutzen und eine Immobilie kaufen willst, musst du bedenken, dass der Zeitpunkt der Zuteilungsreife vorab nicht feststeht. Stolperst du überraschend über deine Traumimmobilie und ist dein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, musst du entweder auf die Immobilie verzichten und dich in Geduld üben oder dir einen anderen Plan überlegen. So könntest du beispielsweise einen regulären Kredit mit kurzer Laufzeit als Zwischenlösung aufnehmen und diesen später mit dem Bauspardarlehen ablösen. Doch auch hier bleibt das Restrisiko, dass der Vertrag zum benötigten Zeitpunkt noch nicht zuteilungsreif ist.

Bemängelt werden beim Bausparvertrag häufig auch die hohen Kosten. So musst du zunächst teils Abschlusskosten in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme zahlen. Rufst du das Bauspardarlehen später ab, musst du dieses verhältnismäßig schnell wieder abbezahlen. Während ein regulärer Immobilienkredit über mehrere Jahrzehnte abbezahlt wird, musst du dein Bauspardarlehen häufig in unter zwölf Jahren getilgt haben. Dies kann je nach Kreditsumme eine hohe finanzielle Belastung bedeuten.

Nachteile im Überblick

• Zeitpunkt der Zuteilungsreife ungewiss
• Nur rentabel, wenn zweckgebundenes Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird
• Hohe Abschlusskosten
• Kurze Laufzeit

Bausparvertrag zur Umschuldung nutzen

Lange Zeit waren die Kreditzinsen so niedrig, dass sich Bausparen nicht wirklich gelohnt hat. Mit den steigenden Bauzinsen ist Bausparen jedoch wieder attraktiver geworden. Zahlst du aktuell einen Kredit mit vergleichsweise hohen Zinsen ab, der noch einige Jahre läuft, kannst du jetzt einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung abschließen und so von den Bausparzinsen profitieren. Nach wie vor zahlst du dann die Raten für deinen laufenden Kredit und gleichzeitig zahlst du in deinen Bausparvertrag ein.

Ist die Zinsbindung des Kredits abgelaufen, kannst du die Bausparsumme zur Umschuldung nutzen. Bedenken musst du allerdings: Der Zeitpunkt der Zuteilungsreife lässt sich nicht genau bestimmen. Gut ist es daher, wenn du den Vertrag möglichst früh abschließt. Sollte er noch vor Ablauf der Kredit-Zinsbindung zuteilungsreif sein, kannst du den Abruf des Darlehens problemlos um etwa ein Jahr hinauszögern. Alternativ kannst du auch weiter einzahlen und die Bausparsumme ein wenig nach oben anpassen. Hierbei musst du jedoch eine erneute Abschlussgebühr zahlen, da die Erhöhung der Bausparsumme von den Bausparkassen meist als Neuabschluss gewertet wird.

FAQ: Fragen und Antworten rund um den Bausparvertrag

Wie lange läuft ein Bausparvertrag?

Eine pauschale Laufzeit gibt es beim Bausparvertrag nicht, da diese auch maßgeblich von der vereinbarten Bausparsumme abhängt. Im Durchschnitt beläuft sich die Ansparphase auf etwa fünf bis sechs Jahre. Das spätere Darlehen muss spätestens nach 20 Jahren abbezahlt werden. Häufig fordern Bausparkassen jedoch eine kürzere Kreditlaufzeit von nur sieben bis zwölf Jahren.

Wie hoch sind die Zinsen beim Bausparvertrag?

Beim Bausparvertrag fallen zwei Arten von Zinsen an: die Guthabenzinsen während der Ansparphase und die späteren Kreditzinsen.

Erstere sind in der Regel sehr niedrig und betragen häufig nur etwa 0,1 Prozent. Die späteren Kreditzinsen betragen etwa 1,5 bis 2,5 Prozent. Ob sich der Bausparer am Ende lohnt, hängt ganz davon ab, wie die aktuellen Bauzinsen zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme stehen. Sind sie besonders niedrig, ist der Bausparvertrag wenig lohnenswert. Sind sie hingegen hoch, stehst du mit deinem Bauspardarlehen gut da. Zwar lässt sich dies zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nie vorhersagen, doch darfst du dich beim Bausparvertrag zumindest auf Zins- und Planungssicherheit freuen.

Kann ich einen Bausparvertrag vorzeitig kündigen?

Ja, der Bausparvertrag lässt sich vorzeitig kündigen. Entscheidest du dich noch während der Ansparphase für eine Kündigung und willst du das angesparte Guthaben ausgezahlt bekommen, musst du jedoch mit einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von etwa 1 Prozent der vereinbarten Bausparsumme rechnen. Bist du nicht auf das Geld angewiesen, ist es finanziell besser, einfach abzuwarten, bis der Bausparer zuteilungsreif ist.

Möchtest du den Bausparvertrag in der Darlehensphase kündigen, solltest du deine individuellen Vertragskonditionen prüfen. Häufig geht der Vertrag mit kundenfreundlichen Sondertilgungsmöglichkeiten einher, sodass du das Darlehen im besten Fall vorzeitig tilgen oder ablösen kannst.

Was genau ist eine Bausparkasse?

Bei einer Bausparkasse handelt es sich um eine Bank, die sich ausschließlich auf das Produkt Bausparvertrag spezialisiert hat. Bausparkassen gibt es bereits seit einigen Hundert Jahren. Sie haben es sich zum Ziel gemacht, einzelnen Sparenden den Wunsch vom Eigenheim durch kollektives Sparen zu ermöglichen.

Fazit: Ist ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll?

Ein Bausparvertrag eignet sich sicherlich nicht für jedermann. Die niedrigen Sparzinsen sorgen in Kombination mit der Zweckbindung des Darlehens dafür, dass sich der Vertrag nur dann lohnt, wenn du ihn auch für die Immobilienfinanzierung nutzt. Willst du später keine Immobilie kaufen, bauen, sanieren oder modernisieren, solltest du dich eher anderweitig nach Anlagemöglichkeiten umsehen. Attraktiv kann das Ganze aber sein, wenn du staatliche Fördermittel erhältst: Vor allem junge, kinderreiche Familien mit geringem Einkommen profitieren hier von großzügigen Finanzspritzen.

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