Maklerprovision: So ist sie geregelt

Zwar können Immobilien grundsätzlich auch privat und ohne Unterstützung verkauft werden, doch holen sich viele Menschen nach wie vor professionelle Hilfe in Form eines Maklers/einer Maklerin. Der einzige Nachteil: Günstig ist die Unterstützung nicht gerade. Wie die Maklerprovision geregelt ist, wie hoch sie ausfällt und wer sie zahlen muss, erfährst du in diesem Ratgeber.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision stellt die Entlohnung von Makler/innen dar. Wenn Makler/innen einen wirksamen Kauf- oder Mietvertrag zustande bringen, ergibt sich daraus ein Provisionsanspruch. Die Höhe dieser Provision ist in den meisten Fällen frei verhandelbar und orientiert sich am Kaufpreis oder an der Miethöhe.

Wann hat ein/e Makler/in Anspruch auf Provision?

Die Maklercourtage ist in den Paragrafen 652 bis 656 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Etwas vereinfacht gesagt ergibt sich der Provisionsanspruch in folgenden Fällen:

• Ein wirksamer Maklervertrag wurde abgeschlossen.
• Die vereinbarte Maklertätigkeit wurde erbracht.
• Ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag ist zustande gekommen.

Das bedeutet: Willst du eine Immobilie verkaufen und ziehst du hierfür eine/n Makler/in hinzu, dann hat er/sie Anspruch auf die Provision, wenn ein/e Käufer/in gefunden wurde und der Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Je nach Art des Maklervertrags gilt das im Übrigen selbst dann, wenn du den/die Käufer/in am Ende selbst gefunden hast. Hat der/die Makler/in zuvor Maklerleistungen erbracht – zum Beispiel ein Exposé erstellt, Besichtigungstermine vereinbart und die Immobilie in ein gutes Licht gerückt –, steht ihm/ihr am Ende auch die Provision zu.

Wer zahlt den/die Makler/in?

In der Vergangenheit konnten sich die beteiligten Parteien selbst darauf einigen, wer die Maklerprovision zahlen muss. Das hat dazu geführt, dass im Regelfall die „schwächere“ Partei zur Kasse gebeten wurde. Bei Mietwohnungen waren das die Mieter/innen und bei Immobilienkäufen die Käufer/innen. Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ist knapp, weshalb viele Mieter/innen und Käufer/innen sich dazu gezwungen sahen, die Zahlung alleine zu stemmen, wenn dies Voraussetzung für Mietverhältnis oder Kauf war.

Um dem ein Ende zu setzen, wurde die Verteilung der Maklerprovision in beiden Bereichen novelliert: Im Jahr 2015 trat das Bestellerprinzip bei Mietverhältnissen in Kraft und im Dezember 2020 schließlich das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.

Wer zahlt Maklergebühren bei Mietverhältnissen?

Das Bestellerprinzip bei Mietverhältnissen gibt seit 2015 vor, dass immer die Person den/die Makler/in bezahlen muss, die den Auftrag erteilt hat. In der Regel ist das bei Mietwohnungen der/die Vermieter/in. Mieter/innen beauftragen hingegen eher selten eine/n Makler/in, um die passende Wohnung zu finden, und müssen dann entsprechend auch keine Provision zahlen.

Wer zahlt Maklerprovision beim Hauskauf?

Beim Immobilienkauf gilt seit Ende 2020 ebenfalls, dass zunächst die Person die Maklerkosten übernehmen muss, die den/die Makler/in beauftragt hat. Allerdings können die Kosten auch hälftig aufgeteilt werden.

Es gibt hier grundsätzlich drei Optionen:

1. Doppelprovision (§ 656c BGB): Diese Option ist weitverbreitet. Hierbei schließt der/die Makler/in einen Vertrag mit beiden beteiligten Parteien ab, wobei jede die Maklercourtage zu jeweils 50 Prozent trägt.
2. Abwälzung (§ 656d BGB): Hierbei schließt nur eine Partei einen Vertrag mit dem/der Makler/in. Meist handelt es sich dabei um den/die Verkäufer/in der Immobilie. Per Kaufvertrag wird der/die Käufer/in später jedoch dazu verpflichtet, einen Teil der Provision zu übernehmen. Sein/ihr Anteil darf dabei maximal bei 50 Prozent der Maklercourtage liegen. Der/die Verkäufer/in kann sich freiwillig dazu entscheiden, einen kleineren Anteil auf die andere Partei abzuwälzen. Das kann etwa sinnvoll sein, um einen zusätzlichen Kaufanreiz bei schwer verkäuflichen Immobilien zu schaffen.
3. Innen- bzw. Außenprovision: Hierbei entscheidet sich eine Partei freiwillig dazu, die gesamten Kosten zu tragen. Bei der Innenprovision zahlt der/die Verkäufer/in, bei der Außenprovision der/die Käufer/in. Letzteres ist jedoch nur möglich, wenn ein provisionspflichtiger Suchauftrag erteilt wurde und die entsprechende Immobilie sich noch nicht im Portfolio des Maklerbüros befindet. Dass der/die Käufer/in alleine zahlt, ist somit äußerst selten und nur in Ausnahmefällen wirksam.

Auch wenn es sich bei der Doppelprovision um die Standard-Variante handelt, sollten dir die möglichen Nachteile bewusst sein. Der/die Makler/in vertritt hierbei beide Parteien und kann dadurch schnell in Interessenskonflikte geraten – etwa wenn es um spätere Preisverhandlungen geht. Unter Umständen kann es daher für dich als Verkäufer/in besser sein, die Kosten zunächst selbst zu tragen und dir später den entsprechenden Anteil von der Gegenseite zurückzuholen. Hierbei musst du lediglich bedenken, dass du die Kosten zunächst vorstrecken musst.

Die Kosten als Verkäufer/in gänzlich alleine zu tragen, kann sinnvoll sein, wenn das Objekt schon lange auf dem Markt ist und der Verkauf sich als äußerst schwer herausstellt. Das Wegfallen der Maklercourtage für den/die Käufer/in kann ein entscheidendes Verkaufsargument sein und führt am Ende dazu, dass du schneller zu Geld kommst.

Gut zu wissen ist im Übrigen, dass die geteilte Maklerprovision beim Hauskauf nur in den folgenden Fällen greift:

• Es handelt sich um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus.
• Der/die Käufer/in handelt als Verbraucher.

Die Regelung gilt hingegen nicht für:

• Unbebaute Grundstücke
• Mehrfamilienhäuser
• Immobilienkauf durch Unternehmen
• Gewerbeimmobilien

Höhe der Maklerprovision: Welche Kosten kommen auf mich zu?

Die ortsüblichen Preise für die Maklerprovision liegen bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich verankert sind diese Richtwerte zwar nicht, doch werden sie von den meisten Immobilienmakler/innen zur Berechnung der Courtage verwendet. Gerade in Großstädten wird dabei häufig der Höchstwert angesetzt, wohingegen sich Makler/innen in ländlichen Regionen auch teils mit einem geringeren Betrag zufriedengeben.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Köln soll 280.000 Euro kosten. Das Maklerbüro verlangt eine Provision in Höhe von 7,14 Prozent, wodurch die Gesamtzahlung sich auf 19.992 Euro beläuft. Die Maklerprovision wird hälftig zwischen Verkäufer/in und Käufer/in aufgeteilt, sodass jede Partei am Ende 9.996 Euro zahlen muss.

Höhe der Maklerprovision bei Mietverhältnissen

Die Höhe der Maklerprovision bei Mietverhältnissen ist nach oben hin gedeckelt. So darf ein/e Makler/in maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Insgesamt beläuft sich die Maklercourtage hiermit auf 2,38 Nettokaltmieten. Bei einer Miethöhe von 800 Euro würde das einer Zahlung von 1.904 Euro entsprechen.

Wichtig ist jedoch, dass diese Obergrenze nur bei Mietern/Mieterinnen gilt. Gegenüber Vermietern/Vermieterinnen kann das Maklerbüro die Höhe der Provision frei aushandeln.

Wer muss wann die Maklerkosten zahlen?

Wenn du dich für den Standardfall – die Doppelprovision – entschieden hast, musst du dich an keine bestimmte Reihenfolge halten. Du musst lediglich das Zahlungsziel des Maklervertrags einhalten: Meist musst du den ausstehenden Betrag dabei etwa sieben bis 14 Tage nach Kaufvertragsschluss überweisen.

Bei der Abwälzung hingegen muss zunächst der/die Verkäufer/in die gesamte Provision überweisen und dem/der Käufer/in einen Nachweis über die Zahlung vorlegen. Erst im Anschluss muss der/die Käufer/in dem/der Verkäufer/in den entsprechenden, vertraglich vereinbarten Anteil zurückerstatten.

Fazit: Maklerkosten werden meistens geteilt

In der Vergangenheit mussten Käufer/innen und Mieter/innen bei den Maklerkosten oft tief in die Tasche greifen. Um jedoch für mehr Gleichberechtigung zu sorgen, wurden die Provisionsregelungen sowohl bei Mietverhältnissen als auch bei Immobilienkäufen in den letzten Jahren umstrukturiert. Seitdem gilt meist das sogenannte Bestellerprinzip, das besagt: Wer den/die Makler/in beauftragt hat, muss auch zahlen. Allerdings können beim Hauskauf bis zu 50 Prozent der Kosten auf die andere Partei abgewälzt werden, was in der Realität dazu führt, dass Käufer/in und Verkäufer/in meist jeweils die Hälfte der Maklergebühren übernehmen.

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