Prolongation: Was ist das und wann lohnt sie sich?
Wenn du einen Immobilienkredit aufgenommen hast, dann kommt früher oder später der Tag, an dem die Zinsbindung abläuft. Da es bei Immobilien um viel Geld geht, hast du es bis dahin aller Wahrscheinlichkeit nach nicht geschafft, die gesamte Darlehenssumme abzubezahlen. Das weiß auch die Bank, weshalb sie dir rechtzeitig ein Angebot für eine Prolongation – vereinfacht gesagt eine Vertragsverlängerung – zukommen lässt. So komfortabel das auch ist: Die Prolongation lohnt sich eher selten und häufig zahlt sich eine Umschuldung am Ende mehr aus.
Definition: Was ist eine Prolongation?
Bei der Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung deines bestehenden Immobilienkredits. Die Kreditsumme ist in der Regel so hoch, dass nur in den seltensten Fällen das Darlehen innerhalb der Zinsbindungfrist vollständig getilgt werden kann. Stattdessen bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung benötigst. Etwa drei Monate vor Ablauf der Kreditlaufzeit lässt die Bank dir ein Prolongationsangebot zukommen. Da es sich hierbei rein rechtlich nicht um einen neuen Kreditvertrag handelt, bleiben deine alten Vertragskonditionen bestehen. Auch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) deines bisherigen Vertrags sind weiterhin gültig. Lediglich zwei Variablen werden bei der Prolongation angepasst: die Zinsbindungfrist und der Zinssatz.
In der Regel bietet die Bank dir im Prolongationsschreiben mehrere verschiedene Zinsbindungsfristen mit den zugehörigen Zinssätzen an. Dabei gilt: je länger die Zinsbindung, desto höher der Zins. Teils hast du auch die Möglichkeit, zum Ablauf der Zinsbindung einen bestimmten Betrag in Form einer einmaligen Sondertilgung zu leisten und so die Restschuld noch weiter zu reduzieren. Du hast nun die Wahl: Du kannst entweder das Angebot der Hausbank annehmen oder die Restschuld durch einen Kredit einer anderen Bank umschulden.
Vorteile der Prolongation
Der größte Vorteil der Prolongation liegt auf der Hand: Du als Kreditnehmer/in musst dich um nichts kümmern und kannst dich entspannt zurücklehnen. Die Bank kommt proaktiv auf dich zu und unterbreitet dir ein Angebot für eine Vertragsverlängerung. Du musst also nicht selbst nach Anschlussfinanzierungen suchen, Dokumente zusammentragen und eine erneute Bonitätsprüfung über dich ergehen lassen. Deine bisherige Bank kennt dich ja bereits, hat alle nötigen Informationen zu deiner Immobilie und kann deine Zahlungsfähigkeit gut einschätzen. Darüber hinaus behältst du deine bisherigen Ansprechpartner/innen.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Prolongation mit keinerlei Mehrkosten einhergeht. Wenn du dich für einen Kredit einer anderen Bank und damit für eine Umschuldung entscheidest, ist ein neuer Grundbucheintrag nötig. Dafür fallen wiederum Notar- und Grundbuchkosten an.
Nachteile der Prolongation
Die Prolongation ist zweifelsohne komfortabel, doch günstig ist sie in der Regel nicht. Kaum eine Bank wird dir für die Vertragsverlängerung wirklich günstige Konditionen anbieten und das, obwohl die Bank grundsätzlich ein Interesse daran hat, dich als Kreditnehmer/in zu behalten. Auch für das Kreditinstitut ist die Prolongation verhältnismäßig einfach und mit wenig bürokratischem Aufwand verbunden. Darüber hinaus weiß die Bank, dass du deine Kreditraten immer pünktlich überwiesen hast und dass du entsprechend zuverlässig und zahlungsfähig bist. Nichtsdestotrotz geht die Prolongation meist mit überdurchschnittlich hohen Zinsen einher, denn die Bank setzt darauf, dass viele Menschen schlicht vor dem zusätzlichen Aufwand der Umschuldung zurückschrecken und stattdessen bei ihrer Hausbank bleiben.
Nachteilig sind häufig auch die gleichbleibenden Vertragskonditionen. Zwar ändern sich Zinsbindung sowie Sollzins und damit auch deine monatliche Kreditrate, doch alles andere bleibt gleich. Gerade bei sehr alten Krediten kann dies hinderlich sein. So hat man damals aufgrund der höheren Bauzinsen häufig sehr niedrige Tilgungsraten veranschlagt. Die verhältnismäßig niedrigen Zinsen von heute erlauben es den meisten Kreditnehmenden jedoch, mehr zu tilgen und damit schneller wieder schuldenfrei zu sein. Bleibst du bei deinem alten Vertrag und bei deiner niedrigen Tilgungsrate, brauchst du also viel länger, um deinen Kredit vollständig abzubezahlen. Das bedeutet natürlich auch, dass du am Ende mehr Zinsen zahlen musst. Die folgende Tabelle verdeutlicht dies anhand eines Beispiels:
| Prolongation | Umschuldung | |
| Restschuld | 120.000 € | 120.000 € |
| Tilgungssatz | 1,5 % | 3 % |
| Sollzins | 3,7 % | 2,2 % |
| Kreditrate | 520 € | 520 € |
| Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung | 98.258,33 € | 79.773,95 € |
| Gezahlte Zinsen nach 10 Jahren | 40.658,33 € | 22.173,95 € |
| Laufzeit bis Volltilgung (bei gleichen Konditionen) | 32 Jahre, 8 Monate | 24 Jahre, 1 Monat |
Das Beispiel zeigt: Bei identischer Kreditrate hättest du beim höheren Tilgungssatz trotz niedriger Zinsen den Kredit am Ende wesentlich schneller getilgt. Auch könntest du dich so über eine Zinsersparnis von insgesamt über 18.000 Euro allein während der zehnjährigen Zinsbindung freuen. Gegenüber dieser Zinsersparnis sind die Mehrkosten, die mit der Umschuldung einhergehen, zu vernachlässigen. Für Notar/in und Grundbuchamt sind in der Regel nur einige Hundert Euro fällig.
Häufig verändern sich im Zeitraum zwischen dem Abschluss der ursprünglichen Baufinanzierung und der Anschlussfinanzierung nicht nur Bauzinsen, sondern auch die Lebensumstände des Kreditnehmers/der Kreditnehmerin. Verdienst du mittlerweile wesentlich mehr als damals und stellt die höhere Monatsrate für dich kein Problem mehr dar, dann ist die Option der Umschuldung mit der höheren Tilgungsrate vermutlich erst recht die beste Wahl.
Vorteile der Prolongation auf einen Blick
- Komfortabel
- Kaum Aufwand
- Kein Zusammensuchen von Dokumenten
- Keine erneute Bonitätsprüfung
- Keine zusätzlichen Gebühren
- Keine Grundbuchänderung nötig
- Gleiche Ansprechpartner/innen
Nachteile der Prolongation auf einen Blick
- Überdurchschnittlich hohe Zinsen
- Alte, oft nachteilige Vertragskonditionen
Prolongationsangebot erhalten: Was nun?
Im Prolongationsschreiben der Bank ist eine Frist genannt, innerhalb derer du dich entscheiden musst, ob du das Angebot annehmen oder ablehnen möchtest. Meist hast du hierfür nur zwei Wochen Zeit, weshalb du idealerweise schon vorher eigenständig Vergleichsangebote von anderen Banken eingeholt hast. Nur so kannst du prüfen, ob das Angebot deiner Hausbank attraktiv ist oder nicht.
Möchtest du das Angebot der Bank annehmen, schickst du das Schreiben ganz einfach unterschrieben zurück. Eine automatische Prolongation – wie etwa beim Festgeld – gibt es bei Baufinanzierungen nicht. Möchtest du das Angebot nicht annehmen, musst du deinen Kredit innerhalb der Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt meist drei Monate.
Egal wie du dich am Ende entscheidest: Es ist äußerst wichtig, dass du der Bank Rückmeldung gibst, denn automatisch endet dein Kredit nicht, selbst wenn die Zinsbindung abläuft. Hört die Bank nichts von dir, dann wird deine aktuelle Baufinanzierung automatisch in ein variables Darlehen umgewandelt. Die Zinsen orientieren sich dabei an einem Referenzzins und meist berechnet die Bank noch einen Aufschlag von 6,5 Prozent pro Jahr. Kurzum: Deine Baufinanzierung wird extrem teuer. Gut ist allerdings, dass du das variable Darlehen jederzeit umschulden kannst. Hier gilt: Zeit ist Geld! Sieh dich also schnell nach einer günstigeren Anschlussfinanzierung um und löse das variable Darlehen damit ab.
Umschuldung als Alternative zur Prolongation
Die klassische Alternative zur Prolongation ist die Umschuldung. Lass dir damit aber nicht zu viel Zeit, denn Baufinanzierungen müssen mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Bis dahin solltest du dich spätestens für eine Anschlussfinanzierung entschieden haben. Geh hierbei genauso vor wie bei der ursprünglichen Immobilienfinanzierung und hole Angebote von unterschiedlichen Banken ein. Diese kannst du dann anhand der wichtigsten Kennzahlen – darunter Effektivzins und Zinsbindungsfrist – vergleichen. Wirf am besten auch einen Blick ins Kleingedruckte und prüfe, wie kundenfreundlich die Angebote sind. Flexible Sondertilgungsmöglichkeiten sind beispielsweise immer ein Plus.
Nachdem du deine bestehende Baufinanzierung gekündigt hast, wird die Bank dir mitteilen, zu welchem Datum du die Restschuld ablösen musst. Diesen Termin teilst du deiner neuen Bank mit. Diese kümmert sich im Anschluss um den Notartermin und um die Grundbuchänderung. Auch überweist sie deiner jetzigen Bank rechtzeitig die nötige Summe, um dein altes Darlehen abzulösen. Deine neue Monatsrate überweist du ab sofort einfach deiner neuen Bank.
Eine Sonderform der Umschuldung ist das Forward-Darlehen. Hierbei schließt du den Vertrag für die Anschlussfinanzierung bis zu 36 Monate vor Ablauf deines aktuellen Kredits ab. Dabei gelten die Zinsen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Bei besonders attraktiven Bauzinsen kannst du dir diese entsprechend vorab für eine sehr lange Zeit sichern. Allerdings verlangen Banken hierfür einen Zinsaufschlag. Die Höhe dieses Aufschlags hängt davon ab, wie lange im Voraus du das Forward-Darlehen abschließt. Am Ende ist ein Forward-Darlehen immer eine Wette auf steigende Zinsen: Sinken die Zinsen in der Zwischenzeit, bist du an einen unattraktiven Kredit gebunden.
Wann ist eine Prolongation sinnvoll?
Bei der Prolongation kannst du dich zwar entspannt zurücklehnen, doch diesen Komfort musst du in der Regel teuer bezahlen. Die Vertragsverlängerung bei der Hausbank geht mit hohen Zinsen und unflexiblen Vertragskonditionen einher. Nichtsdestotrotz kann sie sich im Einzelfall lohnen.
Als Faustregel dabei gilt: Die Prolongation lohnt sich, wenn der Zins beim besten Umschuldungsangebot maximal 0,2 Prozent günstiger wäre. Bietet deine Hausbank dir etwa einen Sollzins mit 2,6 Prozent an und eine andere Bank einen Zins mit 2,5 Prozent, dann lohnt sich die Umschuldung eher nicht. Die Kosten für Notar/in und Grundbuchänderung fressen die Zinsersparnis dann schnell auf. Allerdings ist dieses Szenario eher selten der Fall.
Es kann auch sein, dass ein neues Immobiliendarlehen gar keine Option ist. Dies ist häufig bei einer Restschuld von unter 50.000 Euro der Fall. Der Betrag – und damit auch der Vorteil für die Bank – ist schlichtweg zu niedrig für eine Baufinanzierung. Allerdings solltest du auch hier nicht gänzlich untätig bleiben und direkt das Prolongationsangebot deiner Hausbank annehmen. Unter Umständen kann ein zweckgebundener Ratenkredit eine gute Alternative sein. Ist eine geringe Restschuld absehbar, kannst du auch versuchen, das nötige Geld zeitig anzusparen und den Restbetrag am Ende der Zinsbindung vollständig zu tilgen.
Fazit: Nicht jede Baufinanzierung sollte prolongiert werden
Bei der Prolongation hast du als Kreditnehmer/in kaum Aufwand. Du musst lediglich das Prolongationsschreiben der Bank unterschrieben zurückschicken und schon verlängert sich dein Kredit. Doch nur in den seltensten Fällen ist das Prolongationsangebot deiner Hausbank wirklich gut. Viel häufiger musst du hier überdurchschnittlich hohe Zinsen zahlen. Besser ist es daher in der Regel, wenn du dich schon frühzeitig nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umschaust und den Kredit umschuldest. Scheue dich nicht davor, deiner Hausbank Vergleichsangebote der Konkurrenz vorzulegen. Mit etwas Glück bietet sie dir daraufhin wirklich attraktive Konditionen an und du sparst dir viel Zeit und Aufwand.
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