Grundschuld: Das solltest du wissen

Jeder Kredit bedeutet ein gewisses Risiko für die Bank. Um sich bei Immobiliendarlehen, die mit hohen Kreditsummen einhergehen, besonders gut abzusichern, verlangen Kreditinstitute die Eintragung einer Grundschuld. Diese erlaubt es der Bank, bei Zahlungsausfall des Kreditnehmers/der Kreditnehmerin die finanzierte Immobilie zu verwerten und so ihr Geld zurückzubekommen. Was es mit der Kreditsicherheit genau auf sich hat, welche Kosten dabei für dich entstehen und was du bei Eintragung und Löschung beachten solltest, erfährst du hier.

Was ist die Grundschuld?

Bei der Grundschuld, einem sogenannten Grundpfandrecht, handelt es sich um ein dingliches Recht, das in Abteilung III des jeweiligen Grundbuchs eingetragen wird. Willst du für den Immobilienkauf Fremdkapital aufnehmen, dann verlangt die kreditgebende Bank im Gegenzug die Eintragung der Grundschuld. Solltest du deine Raten nicht mehr zahlen können, kann die Bank aufgrund dieser Sicherheit verhältnismäßig unbürokratisch die Zwangsversteigerung deiner Immobilie einleiten und so offene Forderungen ganz oder in Teilen begleichen.

Die Grundschuld ist immer an die Immobilie und nicht an den jeweiligen Kredit geknüpft. Das bedeutet für dich: Hast du die letzte Kreditrate überwiesen und ist der Vertrag mit der Bank eigentlich erfüllt, wird der Eintrag nicht automatisch gelöscht. Die Löschung musst du aktiv beantragen.

Höhe der Grundschuld

Die Grundschuld kann grundsätzlich in beliebiger Höhe eingetragen werden. Meist entspricht sie jedoch der vereinbarten Darlehenssumme. Die Höhe gibt an, welchen Geldbetrag sich die Bank im Falle der Zwangsvollstreckung von dir zurückholen kann.

Allerdings verhängen Banken in der Regel auch Grundschuldzinsen, die bei etwa 10 bis 20 Prozent pro Jahr liegen. Somit kann die Bank sich rein rechtlich deutlich mehr Geld zurückholen, als sie dir eigentlich geliehen hat. Im Fall der Fälle kann die Bank die rückständigen Grundschuldzinsen für die vergangenen zwei Jahre einfordern. Nach drei Jahren verjähren die Zinsen, wodurch sich der Betrag nicht weiter erhöht.

Rangfolge bei Grundschulden

Du kannst ein und dasselbe Grundstück mit mehreren Grundschulden belasten. Diese werden dann im Grundbuch mit verschiedenen Rängen versehen. Kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie, bekommt der Inhaber der Grundschuld ersten Ranges zuerst sein Geld zurück. Da bei Zwangsversteigerungen in der Regel nicht der volle Verkehrswert der Immobilie erzielt wird, gehen Inhaber nachrangiger Grundschulden meist leer aus.

Weil es bei der Baufinanzierung um viel Geld geht und die Bank sich ausreichend absichern will, wird sie auf die Grundschuld ersten Ranges bestehen. Willst du später einen weiteren Kredit – etwa für eine Modernisierung – aufnehmen, dann bleibt dir nur ein sogenanntes Nachrangdarlehen. Ein derartiges Darlehen geht für die Bank mit einem höheren Risiko einher, weshalb du hier mit höheren Zinsen rechnen musst.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld: Was ist der Unterschied?

Es gibt zwei verschiedene Arten von Grundschulden: die Buch- und die Briefgrundschuld. Auch wenn die Briefgrundschuld der rechtliche Standard ist, wählen die meisten Kreditnehmenden heutzutage die Buchgrundschuld.

Bei der Buchgrundschuld werden alle nötigen Informationen direkt ins Grundbuch eingetragen. Dort steht dann etwa, in welcher Höhe das Grundpfandrecht eingetragen wurde und wer ihr Inhaber ist. Außerdem findet sich dort der Vermerk „ohne Brief“, der einfach darauf hinweist, dass es sich um eine Buchgrundschuld handelt.

Bei der Briefgrundschuld hingegen wird im Grundbuch nur eingetragen, dass eine solche für das jeweilige Grundstück existiert. Zusätzlich wird ein Grundschuldbrief angefertigt, der alle weiteren Informationen enthält. Wer den Grundschuldbrief besitzt, ist automatisch auch Eigentümer der Grundschuld.

Eintragung mit oder ohne Grundschuldbrief: Was ist besser?

Wenn du dich für den Grundschuldbrief entscheidest, musst du zunächst mit Mehrkosten rechnen. Ganz grob kannst du davon ausgehen, dass du etwa 25 Prozent mehr zahlen musst als bei einer Buchgrundschuld. Immerhin zahlst du zum einen für den Grundbuchvermerk und zum anderen für den zugehörigen Brief. Dafür ist die Übertragung der Grundschuld wesentlich einfacher: Willst du etwa den bestehenden Kredit umschulden, dann kann deine aktuelle Bank den Grundschuldbrief ganz einfach zusammen mit einem privatschriftlichen Abtretungsvertrag an deine neue Bank weiterleiten. Es ist keine Grundbuchänderung nötig, die zu erneuten Kosten führt. Auch wenn du deinen Kredit vollständig getilgt hast, musst du bei einer Briefgrundschuld nicht weiter tätig werden: Die Bank schickt dir den Grundschuldbrief nach Zahlung der letzten Rate in der Regel automatisch zu und du kannst ihn als Sicherheit für weitere Kredite verwenden.

Bedenke allerdings: Beim Grundschuldbrief handelt es sich um eine sehr wichtige Urkunde. Solltest du sie verlieren, musst du für die Neuausstellung mit sehr hohen Kosten rechnen.

Grundschuldbestellung: So kannst du eine Grundschuld eintragen lassen

Gute Nachrichten: Für dich als Kreditnehmer/in geht die Bestellung der Grundschuld mit wenig Aufwand einher. Sind alle Kaufdetails geklärt, kümmert sich ein/e Notar/in um alles Weitere.

Eigentümer/in im rechtlichen Sinne wirst du nicht mit Unterzeichnung des Kaufvertrags oder Zahlung des vereinbarten Kaufpreises, sondern erst, wenn dein Name im Grundbuch steht. Da dies jedoch einige Zeit dauern kann, wird der/die Notar/in zunächst eine Belastungsvollmacht von dem/der aktuellen Eigentümer/in anfordern. Diese erlaubt es dir, das Grundstück schon vorab mit einer Grundschuld zu belasten. Der/die aktuelle Eigentümer/in unterzeichnet gleichzeitig eine Auflassungsvormerkung und kann dadurch in der Zwischenzeit keine weiteren Grundschulden oder Hypotheken für die Immobilie eintragen lassen.

Etwa gleichzeitig erhältst du von der Bank ein Grundschuldbestellformular, das du ausgefüllt an das zuständige Notariat schicken musst. Dieses erstellt daraufhin die Grundschuldbestellungsurkunde, die du als Käufer/in unterzeichnest. Das Notariat schickt dann jeweils eine Kopie der Urkunde an die kreditgebende Bank sowie an das zuständige Grundbuchamt. Letzteres kümmert sich um die Eintragung des Grundpfandrechts sowie um den Eigentümerwechsel. Die Bank erhält die Grundschuldbestellungsurkunde als Nachweis über den erfolgreichen Grundschuldeintrag. Sie gibt daraufhin die vereinbarte Darlehenssumme frei und du kannst den Kaufpreis überweisen.

Welche Kosten entstehen für das Eintragen der Grundschuld?

Die Grundschuldbestellung ist nicht gerade günstig. Du solltest hierfür etwa 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Willst du also beispielsweise ein Einfamilienhaus im Wert von 380.000 Euro kaufen, dann musst du mit Grundschuldkosten in Höhe von 3.000 bis 3.800 Euro rechnen. Die Kosten verteilen sich dabei zu gleichen Teilen auf Notargebühren und Kosten für das Grundbuchamt.

Bedenke aber, dass du nicht nur die Eintragung der Grundschuld zahlen musst, sondern auch die Eintragung des Eigentümerwechsels. Insgesamt solltest du für Notar und Grundbuchamt also eher 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises zur Seite legen.

Grundschuldeintrag löschen: So geht’s

Die Grundschuld ist als dingliches Recht an die Immobilie geknüpft und erlischt damit nicht automatisch, wenn du die letzte Kreditrate gezahlt hast. Ist es jedoch so weit und hast du deinen Kredit vollständig getilgt, hast du einen gesetzlichen Anspruch auf die Löschung.

Willst du die Grundschuld löschen lassen, musst du bei deiner Bank einen Antrag auf eine Löschungsbewilligung stellen. Hierfür darf die Bank keine Gebühren verlangen. Mit diesem Dokument kannst du im Anschluss zum/zur Notar/in gehen und die Löschung in Auftrag geben. Hast du dich für eine Briefgrundschuld entschieden, dann musst du dem/der Notar/in außerdem das Originaldokument aushändigen. Das Notariat setzt sich daraufhin mit dem Grundbuchamt in Kontakt, wo die Löschung vollzogen wird.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Sowohl bei der Bestellung als auch bei der Löschung müssen Notar/in und Grundbuchamt tätig werden, was Kosten für dich als Eigentümer/in bedeutet. Die Löschung schlägt dabei mit etwa 0,4 Prozent der Grundschuldhöhe zu Buche.

Ist es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Nur weil du die Grundschuld nach Tilgung des Kredits löschen könntest, heißt das nicht zwangsläufig, dass das auch sinnvoll ist. Ist das Darlehen abbezahlt, wird sie nämlich automatisch zur sogenannten Eigentümergrundschuld. Das bedeutet, dass du selbst der/die Begünstigte bist. Du musst also nicht mit etwaigen Forderungen deiner alten Bank oder sonstigen Nachteilen rechnen. Diese kann sich nach Abzahlung des Kredits nicht mehr auf die Grundschuld berufen.

Entscheidest du dich gegen die Löschung der Grundschuld, vermeidest du zusätzliche Kosten. Darüber hinaus blockierst du damit sozusagen die Grundschuld ersten Ranges. Benötigst du später einen weiteren Kredit – etwa für den Kauf einer zusätzlichen Immobilie oder für einen Anbau –, dann kannst du das bestehende Grundpfandrecht an die neue Bank übertragen lassen und dir aufgrund dieser Kreditsicherheit günstige Zinskonditionen sichern.

Beim Verkauf deiner Immobilie hingegen, ist die Löschung durchaus sinnvoll. Käufer lassen sich in der Regel nicht auf den Kauf von derartig belasteten Grundstücken ein. Darüber hinaus benötigen sie die Grundschuld ersten Ranges für die eigene Immobilienfinanzierung.

Grundschuldlöschung bei Anschlussfinanzierung

Bei Immobilienkrediten geht es um hohe Summen und meist bleibt nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung eine Restschuld. Entscheidest du dich bei der Anschlussfinanzierung gegen eine Prolongation des Kredits bei deiner jetzigen Bank und für eine Umschuldung, muss auch die Grundschuld abgeändert werden. Gängig sind in diesem Fall zwei Varianten:

• Grundschuld löschen und neu eintragen lassen: Du kannst die bestehende Grundschuld löschen lassen und eine neue für die neue Bank eintragen lassen. Hier entstehen allerdings zusätzliche Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags.
• Grundschuldabtretung: Deine jetzige Bank kann die Grundschuld auch an deine neue Bank abtreten. Du musst bei dieser Variante nicht einmal eine/n Notar/in hinzuziehen. Stattdessen klären die Banken die Formalitäten ganz einfach unter sich. Zwar fallen auch hier Kosten an, doch belaufen sich diese meist auf wenige Hundert Euro. Beide Banken müssen dem Vorhaben allerdings zustimmen, weshalb du deinen Wunsch offen ansprechen solltest.

Fazit: Kein Immobilienkredit ohne Grundschuldeintragung

Bei einer Immobilienfinanzierung dient die Eintragung einer Grundschuld der Bank als wichtigste Kreditsicherheit. Bist du nicht bereit dazu, erhältst du kein Darlehen. Die Mehrkosten für die Eintragung musst du also in Kauf nehmen. Steht deine Finanzierung auf sicheren Füßen, musst du dir allerdings keine großen Sorgen machen: Die Grundschuld wird nur dann zur Verwertung herangezogen, wenn du zahlungsunfähig wirst.