Bankgebühr bei Grundschuldübertragung: Zulässig oder nicht?

Wenn man einmal einen genaueren Blick in die AGB und Preisverzeichnisse von vielen Banken und Sparkassen wirft, finden sich dort allerlei zusätzliche Gebühren und Entgelte. Viele davon sind Verbraucherschützern/Verbraucherschützerinnen schon lange ein Dorn im Auge, weshalb sie in den vergangenen Jahren oft gerichtlich dagegen vorgegangen sind – so auch im Falle der Bankgebühr bei einer Grundschuldübertragung. Diese stand lange in der Kritik und wurde schließlich 2019 vom Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt.

Was genau ist die Grundschuldübertragung und welche Kosten entstehen?

Wer einen Immobilienkredit umschulden will, muss die Grundschuld von Bank zu Bank übertragen. Dieses Grundpfandrecht dient der Bank als wichtigste Sicherheit: Kannst du deinen Kredit nicht mehr bedienen, kann die Bank aufgrund der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Wege leiten.

Es gibt zwei Möglichkeiten, die Grundschuld bei der Umschuldung oder Anschlussfinanzierung auf eine andere Bank zu übertragen:

• Alte Grundschuld löschen lassen und neue eintragen lassen: Du kannst dir von deiner alten Bank eine Löschbewilligung ausstellen lassen und die alte Grundschuld damit von einem Notar löschen lassen. Für den neuen Kredit wird dann eine neue Grundschuld hinterlegt. Das Problem: Das Verfahren ist nicht nur aufwendig, sondern auch kostenintensiv. Niedrige vierstellige Beträge sind keine Seltenheit.
• Grundschuldabtretung: Bei der Grundschuldabtretung wird die bereits eingetragene Grundschuld einfach von einer Bank auf die andere übertragen. Das Verfahren ist deutlich schneller und günstiger als die Neueintragung. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass beide Banken der Abtretung zustimmen.

Anschlussfinanzierung: Geht es auch ohne Grundschuldübertragung?

In aller Regel wird die neue Bank auf die Grundschuld als Sicherheit bestehen, weshalb du nicht um die Grundschuldübertragung herumkommst. Ein paar wenige Ausnahmen gibt es dennoch: So kannst du den Kredit etwa im Rahmen einer Prolongation bei deiner aktuellen Bank weiterführen. Beachte jedoch, dass dies selten das günstigste Angebot ist und dass ein Vergleich mit anschließender Umschuldung meist die günstigere Variante ist.

Die Grundschuldübertragung ist auch dann hinfällig, wenn die Restschuld sehr gering ist. Hast du noch weniger als 50.000 Euro abzubezahlen, kommt keine weitere Baufinanzierung mehr infrage. Stattdessen musst du hierfür einen Ratenkredit aufnehmen, der ohne Grundschuld als Sicherheit auskommt. Meist dient stattdessen dein Gehalt als Kreditsicherheit. Kannst du nicht mehr zahlen, hat die Bank die Möglichkeit, einen Teil deines Lohns zu pfänden.

BGH entscheidet: Bank darf keine Gebühren für Grundschuldübertragung verlangen

Wenn du eine Grundschuld von einer Bank auf die andere übertragen willst, ist das immer mit Kosten verbunden. Diese Kosten orientieren sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und belaufen sich auf etwa 0,2 Prozent der Restschuld. Musst du beispielsweise noch 150.000 Euro abzahlen, so musst du für die Grundschuldübertragung 300 Euro an Notar und Grundbuchamt überweisen. In der Vergangenheit wollten jedoch auch Banken daran mitverdienen und verlangten häufig zusätzliche Entgelte für die Übertragung.

Lange war diese Praxis umstritten, sodass schließlich in letzter Instanz der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste (Az. XI ZR 7/19). Im verhandelten Fall ging es um die Sparkasse Steinfurt, deren Geschäftsbedingungen eine Klausel enthielten, wonach jede/r Kreditnehmer/in für die Grundschuldübertragung eine Treuhandgebühr von pauschal 100 Euro an die Bank zahlen sollte. Der BGH stellte sich auf die Seite der klagenden Verbraucherschützer/innen und erklärte derartige Klauseln für unzulässig. Die Bank argumentierte, dass es sich bei der Grundschuldübertragung um eine kostenpflichtige Zusatzleistung handle. Der BGH sah dies anders: Banken dürfen es Kreditnehmenden nicht unnötig schwer machen, ein altes Darlehen umzuschulden. Die Grundschuldübertragung ist somit eine Grundleistung und darf nicht mit Bankgebühren einhergehen.

Was bedeutet das Urteil für dich als Kreditnehmer/in?

Wenn du deinen Kredit umschulden willst und die Bank hierfür eine sogenannte Treuhandgebühr verlangt, dann solltest du hellhörig werden. Derartige Entgelte sind unzulässig und entsprechend musst du sie auch nicht zahlen. Am besten wendest du dich in diesem Fall schriftlich an die Bank und verweist auf das BGH-Urteil von 2019. Bei der Verbraucherzentrale findest du für diesen und weitere Fälle vorformulierte Schreiben.

Bankkosten für Grundschuldübertragung schon gezahlt: Kann ich sie zurückfordern?

Infolge des Urteils können Kreditnehmende, welche die unzulässigen Bankgebühren für die Grundschuldübertrag schon gezahlt haben, diese nachträglich zurückfordern. Das gilt allerdings nur, wenn die dreijährige Verjährungsfrist noch nicht verstrichen ist.

Fazit: Bankentgelt für Grundschuldübertragung unzulässig

Die Bank darf für die Grundschuldübertragung keine pauschale Treuhandgebühr verlangen. Dies hat der BGH 2019 ein für allemal geklärt. Dennoch ist die Grundschuldabtretung nicht gänzlich kostenlos: Notar- und Grundbuchgebühren müssen nach wie vor bezahlt werden, doch mit 0,2 Prozent der Restschuld fallen diese glücklicherweise nicht allzu sehr ins Gewicht. Grundsätzlich gilt im Übrigen: Sollte die Bank ein pauschales Entgelt von dir für eine bestimmte Dienstleistung verlangen, solltest du dich vor der Zahlung schlau machen, ob das rechtens ist. Viele dieser Gebühren und Entgelte wurden in den letzten Jahren – ebenso wie die Gebühr für die Grundschuldübertragung – für unzulässig erklärt. Stolperst du in den AGB deiner Bank über eine derartige Gebühr, solltest du das Kreditinstitut auf das entsprechende Urteil hinweisen.

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