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Ein Archiv mit alten Grundbuch-Akten

Alles Wissenswerte zum Grundbuch: Aufbau, Einträge und Kosten

Wenn du eine Baufinanzierung benötigst oder abgeschlossen hast, wirst du um das Thema Grundbuch nicht herumkommen. Um für rechtliche Klarheit zu sorgen, sind hierin die Informationen zu den Rechts- und Eigentumsverhältnissen aller Immobilien in Deutschland gesammelt. So steht darin etwa, wem ein Grundstück gehört und ob Dritte Rechte am jeweiligen Grundstück haben. Wie das Grundbuch genau aufgebaut ist, welche Einträge du dort findest und welche Kosten unter Umständen anfallen können, erfährst du hier.

Was ist das Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das vom zuständigen Grundbuchamt verwaltet wird. Die rechtliche Grundlage dafür bildet die Grundbuchordnung (GBO). Sinn und Zweck des Grundbuchs besteht darin, alle Informationen zu den Rechts- und Eigentumsverhältnissen an allen Grundstücken in Deutschland an zentraler Stelle zu sammeln. So verrät dir ein Blick ins Grundbuch etwa, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, ob andere zum Beispiel Wohn- oder Wegerechte daran haben und ob Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind.

Jedes Grundstück ist dabei einem Grundbuchbezirk zugeordnet. Auch erhält jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. Während Grundbücher früher häufig noch als Loseblattsammlung daherkamen, laufen Pflege und Organisation heute zumeist elektronisch ab.

Das Grundbuch unterliegt dem Grundsatz des öffentlichen Glaubens. Das bedeutet, dass alle Informationen daraus so lange als korrekt gelten, bis das Gegenteil bewiesen wird. Dies verschafft dir größere Sicherheit: Solltest du etwa ein Grundstück kaufen wollen, weißt du, dass du dich auf die Aussagen im Grundbuch verlassen kannst.

Um die Privatsphäre von Immobilieneigentümern/Immobilieneigentümerinnen zu schützen, haben nur Personen mit berechtigtem Interesse Anspruch auf Einsichtnahme. Dazu zählen vorrangig die Eigentümer/innen des jeweiligen Grundstücks. Willst du ein Grundstück kaufen und vorab das Grundbuch einsehen, musst du nachweisen, dass ein berechtigtes Interesse vorliegt. Das kannst du etwa, indem du einen Vorvertrag vorlegst. Am sichersten ist es jedoch, wenn du eine Vollmacht der Person vorweisen kannst, der das Grundstück aktuell gehört.

Welche Arten von Grundbüchern gibt es?

Genau genommen gibt es verschiedene Arten von Grundbüchern. Dazu zählen in erster Linie folgende:

  • Grundstücksgrundbuch: für reguläre Grundstücke
  • Erbbaugrundbuch: für Erbbaugrundstücke
  • Wohnungsgrundbuch: für Eigentumswohnungen

Eine wahre Rarität ist mittlerweile das Gebäudegrundbuch. In der DDR war es möglich, das Eigentum an einem Gebäude zu erwerben, ohne zwingend auch Eigentum am zugehörigen Grundstück zu kaufen. Da dies mittlerweile nicht mehr möglich ist, verliert das Gebäudegrundbuch zunehmend an Bedeutung.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen und einige zusätzliche Bereiche aufgeteilt. Hier ein Überblick:

  • Aufschrift: Die Aufschrift dient als eine Art Deckblatt. Sie enthält wichtige Randdaten zum Grundbuch selbst. So erfährst du hier etwa, welches Amtsgericht zuständig ist und zu welchem Grundbuchbezirk es gehört.
  • Bestandsverzeichnis: Hier wird das Grundstück an sich beschrieben. Zu den enthaltenen Informationen zählen zum Beispiel die Größe des Grundstücks, der Vermessungsbezirk (auch Gemarkung genannt), das zugehörige Flurstück sowie die genaue Anschrift.
  • Abteilung 1: In dieser Abteilung findest du Informationen zu den Eigentumsverhältnissen. Beispielsweise erfährst du hier, wem das Grundstück gehört oder wie das Eigentum im Falle mehrerer Eigentümer/innen prozentual aufgeteilt ist.
  • Abteilung 2: Hier findest du Informationen zu etwaigen Lasten und Beschränkungen. Dazu zählen etwa eingetragene Wohn-, Nießbrauch-, Durchfahrts- oder Wegerechte.
  • Abteilung 3: Diese Abteilung enthält Informationen zu bestehenden Pfandrechten. Wurde die Immobilie mit Fremdkapital finanziert, ist dort meist eine Grundschuld eingetragen. Auch etwaige Hypotheken findest du an dieser Stelle.

Wann kommt es zu einem Grundbucheintrag?

Ein Grundbucheintrag erfolgt in den unterschiedlichsten Situationen. Vereinfacht gesagt, ist immer dann ein weiterer oder ein neuer Eintrag nötig, wenn sich etwas an den Eigentumsverhältnissen oder an den Rechten geändert hat. Hier einige Beispiele:

  • Es kommt zu einem Eigentümerwechsel (etwa durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft).
  • Der/die Käufer/in finanziert die Immobilie mit Fremdkapital und die Bank fordert die Eintragung einer Grundschuld.
  • Dritte erhalten Rechte am Grundstück (etwa Wohnrecht, Nießbrauchrecht, Wegerecht).

Zu keinem Eintrag kommt es hingegen bei öffentlich-rechtlichen Vorgängen. So findest du im Grundbuch beispielsweise keine Informationen darüber, ob der/die Eigentümer/in die Grundsteuer immer bezahlt hat oder nicht. Auch Miet- und Pachtverhältnisse bleiben unberücksichtigt. Willst du eine vermietete Immobilie kaufen, musst du daher auch immer den zugehörigen Mietvertrag lesen. Die Einsicht ins Grundbuch genügt hier nicht.

Grundbuch und Finanzierung: Was passiert bei Erstfinanzierung, Umschuldung und Co?

Nur wenige Menschen haben ausreichend Geld auf der hohen Kante, um eine Immobilie komplett mit Eigenkapital zu bezahlen. Wesentlich häufiger muss hierfür ein Kredit aufgenommen werden. Als Sicherheit fordert die kreditgebende Bank im Gegenzug für das Darlehen eine Grundschuld, die wiederum ins Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld erlaubt es der Bank, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmenden die Zwangsversteigerung einzuleiten und so zumindest einen Teil des Geldes zurückzubekommen. Diese Absicherung einer Baufinanzierung ist allgemein üblich, weshalb du bei der Erstfinanzierung nicht um sie herumkommst.

Wenn die Bauzinsen fallen und du deinen ursprünglichen Kredit umschulden willst, dann muss die Grundschuld an deine neue Bank übertragen werden. Hierzu ist eine Änderung des Grundbucheintrags nötig, was mit Mehrkosten von einigen Hundert Euro einhergeht. Ist die Grundschuld etwa 150.000 Euro wert, so musst du mit Notarkosten und Grundbuchgebühren von knapp 300 Euro rechnen. Dies solltest du einkalkulieren, wenn du eine Umschuldung ins Auge fasst.

Auch bei der Anschlussfinanzierung kommt es teils zu einer Grundbuchänderung. Dies ist dann der Fall, wenn du die Bank wechselst. Nimmst du das Anschlussfinanzierungsangebot deiner jetzigen Bank an, ist keine Änderung des Grundschuldeintrags nötig. Allerdings ist dieses Angebot nicht immer das beste, weshalb du vorab unbedingt Angebote vergleichen solltest.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Die Kosten und Gebühren für den Grundbucheintrag sind einheitlich definiert, sodass du hier nicht mit bösen Überraschungen rechnen musst. Allerdings solltest du dich darauf einstellen, dass jede neue Grundbucheintragung und jede Änderung mehrere Hundert Euro kosten kann. Besonders kostspielig wird es beim Kauf von Immobilien.

Die Kosten für den Grundbucheintrag setzen sich aus zwei Positionen zusammen: Amtskosten und Kosten für den/die Notar/in. Die Notarkosten machen dabei den Löwenanteil aus. Insgesamt solltest du immer mit etwa 1,5 Prozent des Geschäftswerts rechnen. Bei einem Kauf entspricht der Geschäftswert dem Kaufpreis der Immobilie: Willst du ein Haus im Wert von 400.000 Euro kaufen, so solltest du für Notar/in und Grundbuchamt etwa 6.000 Euro einkalkulieren.

Grundbucheintragung löschen lassen: So geht’s!

Einträge im Grundbuch können natürlich auch veralten. Als Immobilieneigentümer/in solltest du dabei bedenken, dass derartige Einträge nicht von selbst verschwinden, sondern dass du die Löschung aktiv angehen musst. Hast du deine letzte Kreditrate gezahlt und ist die Immobilie damit schuldenfrei, bleibt die Grundschuld der Bank weiterhin als Eintrag bestehen. Das kann Vorteile haben, etwa wenn du die eingetragene Grundschuld für einen weiteren Kredit nutzen möchtest. Willst du dein Haus oder deine Eigentumswohnung hingegen verkaufen, wirst du mit einem bereinigten Grundbuch aller Voraussicht nach einen höheren Verkaufspreis erzielen können. In diesem Fall solltest du die Grundschuld löschen lassen. Hierzu benötigst du eine Löschungsbewilligung der Bank, mit der du zum/zur Notar/in gehen kannst, um dort den Eintrag löschen zu lassen. Bedenke jedoch, dass hier Kosten in Höhe von etwa 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe anfallen.

Natürlich kannst du auch andere Einträge löschen lassen, darunter eingetragene Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte. Stand deinem Nachbarn/deiner Nachbarin beispielsweise aufgrund der vorhandenen Infrastruktur ein Wegerecht über dein Grundstück zu, kannst du dieses löschen lassen, wenn neue Straßen das Wegerecht überflüssig machen. In aller Regel ist hierzu jedoch die Zustimmung des Rechteinhabers/der Rechteinhaberin nötig.

Fazit: Grundbuch als wichtigstes Immobiliendokument

Das Grundbuch enthält Informationen über alle Eigentums- und Rechtsverhältnisse zu Immobilien und ist daher in vielen Situationen notwendig und nützlich. Willst du etwa eine Immobilie kaufen, solltest du dir vorab einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen. Auch in Sachen Finanzierung kommst du um diesen nicht herum. Um dabei die Privatsphäre von Immobilieneigentümern/Immobilieneigentümerinnen zu schützen, haben nur Personen mit berechtigtem Interesse Zugang zu den Grundbüchern.

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