Forward-Darlehen: Frühzeitig für günstige Umschuldung sorgen

Stell dir einmal folgende Situation vor: Die Kreditzinsen sind gerade besonders günstig, aber es dauert noch etwas, bis du eine Anschlussfinanzierung für deinen aktuellen Kredit benötigst. In diesem Fall kann ein Forward-Darlehen eine gute Wahl sein: Hiermit reservierst du dir vorab die aktuellen Kreditzinsen für deine künftige Anschlussfinanzierung.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Vereinfacht gesagt kannst du mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Kreditzinsen einfrieren und später abrufen. Das Vorgehen lohnt sich immer dann, wenn du in absehbarer Zukunft eine Anschlussfinanzierung benötigst und die Kreditzinsen gerade besonders niedrig sind. Ohne Forward-Darlehen müsstest du darauf hoffen, dass die Kreditzinsen weiterhin so attraktiv bleiben und nicht wieder ansteigen.

Für die frühzeitige Reservierung von Zinsen verhängt die Bank einen Zinsaufschlag: Das bedeutet, dass du bei einem Forward-Darlehen nie die aktuellen Kreditzinsen bekommst, sondern immer etwas mehr zahlen musst. In der Regel verlangen Banken zwischen 0,01 und 0,05 Prozent zusätzlich für jeden Vorab-Monat bis zur Auszahlung dieses Darlehens. In der Summe liegt er damit durchschnittlich bei etwa 0,5 Prozent. Ob sich das am Ende lohnt, weiß man vorab leider nie, denn ein Forward-Darlehen ist immer eine Wette auf steigende Kreditzinsen. Es kann natürlich auch sein, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall hättest du eine schlechte Entscheidung getroffen.

Wann kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Ein Forward-Darlehen kannst du frühestens 66 Monate und spätestens zwölf Monate im Voraus abschließen. Man spricht hier von der sogenannten Forward-Periode. Dabei gilt: Je kürzer dieser Zeitraum ist, desto geringer fällt der Zinsaufschlag aus.

Wie schließe ich einen Forward-Kredit ab?

Bevor du voreilig einen Forward-Kredit abschließt, solltest du dich zunächst ein wenig mit der Zinsentwicklung auseinandersetzen. Behalte die Zinsen über einen längeren Zeitraum im Auge und lies dir Prognosen von Experten durch. Das hilft dir dabei, besser abzuschätzen, wann die Zinsen wirklich gut stehen und wann mit einem Aufwärtstrend zu rechnen ist.

Wenn du denkst, dass ein guter Zeitpunkt für einen Forward-Kredit gekommen ist, dann kannst du geeignete Kreditangebote einholen. Hier gilt: Wer vergleicht, spart am Ende bares Geld. Hole Angebote unterschiedlicher Banken ein und unterziehe die Darlehenskonditionen einem detaillierten Vergleich. Wo sind die Zinsen am niedrigsten? Wer verhängt den niedrigsten Zinsaufschlag? Wie kreditnehmerfreundlich sind die Kreditkonditionen?

Hast du ein geeignetes Angebot gefunden, kannst du den Vertrag unterzeichnen. Bedenke jedoch, dass du zuvor den Kreditvertrag für dein bestehendes Darlehen kündigen musst. Danach kannst du dich entspannt zurücklehnen: Ist der Tag der Kündigung gekommen, überweist deine neue Bank den ausstehenden Betrag an deine alte Bank. Die Anschlussfinanzierung oder Umschuldung ist damit erledigt. Monatliche Kreditraten überweist du daraufhin an deinen neuen Kreditgeber.

Echte und unechte Forward-Darlehen

Wann die Zinsbindung deines Forward-Darlehens beginnt, hängt ganz davon ab, ob du dich für ein echtes oder ein unechtes Forward-Darlehen entschieden hast:

• Echtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt erst, wenn dir die Anschlussfinanzierung ausgezahlt wird.
• Unechtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt bereits zu laufen, wenn du den Kreditvertrag unterzeichnest.

Zur Veranschaulichung: Angenommen, du unterzeichnest im März 2023 einen Vertrag über einen Forward-Kredit mit einer Forward-Phase von 18 Monaten und einer Zinsbindung von zehn Jahren. Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung mit der Auszahlung der Darlehenssumme zu laufen – also erst im September 2024. Sie endet damit im September 2034. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt sie schon mit Vertragsunterzeichnung im März 2023 zu laufen. Sie endet also entsprechend früher im März 2033.

Wie so häufig bei Krediten gilt auch hier: Was besser ist, lässt sich vorab nicht sagen. Es kommt immer auf die Zinsentwicklung an. Sinken die Zinsen, bist du vermutlich froh, wenn dein Kredit bei einem unechten Forward-Darlehen früher ausläuft. Steigen die Zinsen, freust du dich hingegen über die längere Zinsbindung.

Vorteile und Nachteile von Forward-Darlehen

Im Idealfall kannst du mit einem Forward-Darlehen eine Menge Geld sparen. Das ist dann der Fall, wenn die Kreditzinsen zwischen Vertragsunterzeichnung und Fälligkeit der Anschlussfinanzierung tatsächlich steigen. Je höher die Darlehenssumme ist, desto höher ist dabei die Ersparnis. Außerdem profitierst du natürlich von erhöhter finanzieller Planbarkeit, da du schon frühzeitig weißt, wie hoch später die Kreditrate deiner Anschlussfinanzierung oder Umschuldung ausfallen wird.

Im ungünstigsten Fall stehst du mit dem Forward-Darlehen schlechter da, als wenn du die verbleibende Kreditlaufzeit einfach abgewartet und eine reguläre Anschlussfinanzierung gewählt hättest. Dieses Szenario tritt dann ein, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind. Auch wenn die Zinsen schlicht gleich geblieben sind, hast du mit dem Forward-Kredit aufgrund des Zinsaufschlags ein schlechtes Geschäft gemacht.

Bedenke auch, dass du verpflichtet bist, die frühzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung wirklich abzunehmen. Solltest du in der Zwischenzeit etwa geerbt oder einen großzügigen Bonus erhalten haben und könntest du die Restschuld damit eigentlich einfach ablösen, ist dies aufgrund des Forward-Kredits nicht möglich. Eine Ausnahme besteht, wenn du eine Nichtabnahmevereinbarung mit der Bank getroffen hast, doch hierfür musst du eine Entschädigung an die Bank zahlen.

Vorteile eines Forward-Darlehens

• Im Idealfall Zinsersparnis
• Hohe Sicherheit
• Finanzielle Planbarkeit

Nachteile eines Forward-Darlehens

• Risiko fallender oder stagnierender Zinsen
• Zinsaufschlag
• Abnahmeverpflichtung

Beispielrechnung: Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen für die Umschuldung?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich immer dann, wenn die Kreditzinsen zwischen Vertragsunterzeichnung und Abruf des Darlehens gestiegen sind. Im Folgenden wird das Ganze am Beispiel einer Immobilienfinanzierung genauer erklärt.

	Forward-Darlehen	Anschlussfinanzierung bei gestiegenen Bauzinsen	Anschlussfinanzierung bei gesunkenen Bauzinsen	Anschlussfinanzierung bei gleichbleibenden Bauzinsen
Kreditsumme	100.000 €	100.000 €	100.000 €	100.000 €
Zinssatz	2,2 % zzgl. Zinsaufschlag 0,5 % (insg. 2,7 %)	2,9 %	2,0 %	2,2 %
Tilgungsrate	4 %	4 %	4 %	4 %
Monatliche Rate	558 €	575 €	500 €	516 €
Zinsbindung	10 Jahre	10 Jahre	10 Jahre	10 Jahre
Restschuld	54.138,64 €	53.660,69 €	55.760,11 €	55.304,41 €
Gezahlte Zinsen	21.138,24 €	22.660,69 €	15.760,11 €	17.304,41 €

Das Beispiel verdeutlicht: Steigen die Zinsen, würdest du mit dem Forward-Darlehen ein gutes Geschäft machen, eine niedrigere Rate zahlen und am Ende etwa 1.500 Euro an Zinsen innerhalb der zehnjährigen Zinsbindung sparen. Sinken die Zinsen hingegen, stehst du mit dem Forward-Darlehen deutlich schlechter da. Selbst wenn die Zinsen sich nicht verändern, ist es aufgrund des Zinsaufschlags ein schlechtes Geschäft. Allein der Aufschlag sorgt hier dafür, dass du am Ende rund 4.000 Euro mehr an Zinsen gezahlt hättest.

Alternativen zum Forward-Darlehen

Der Forward-Kredit ist natürlich nicht deine einzige Option für eine Anschlussfinanzierung. Stattdessen kannst du dich auch für eine der folgenden beiden Möglichkeiten entscheiden:

• Klassische Umschuldung: Hier schließt du einfach rechtzeitig vor Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung einen Kreditvertrag mit einer anderen Bank ab. Diese tilgt dann deine Restschuld und du kannst die Umschuldung wie gehabt in Raten abzahlen – bei deiner neuen Bank. Der Unterschied zum Forward-Darlehen besteht darin, dass du warten musst. Sind die Kreditzinsen zum Zeitpunkt der Umschuldung nicht gerade attraktiv, musst du sie dennoch so hinnehmen.
• Prolongation: Bei der Prolongation läuft die Anschlussfinanzierung einfach über deine jetzige Bank. Das geht mit wenig Aufwand einher, denn du musst nicht noch einmal Angebote einholen, eine Bonitätsprüfung machen oder Unterlagen einreichen. Allerdings ist das Prolongationsangebot der Bank nur sehr selten ein wirklich gutes Angebot. Bessere Konditionen erhältst du in der Regel, wenn du den Kredit umschuldest.

Im Rahmen einer Umschuldung muss allerdings meist auch die Grundschuld an die neue Bank übertragen werden. Hierfür ist eine Änderung des Grundbucheintrags nötig, was mit Mehrkosten für Notar/in und Grundbuchamt einhergeht. Als Faustregel gilt hier: Bietet deine jetzige Bank dir einen Zinssatz an, der nur maximal 0,1 Prozent über dem besten Vergleichsangebot liegt, dann lohnt sich die Umschuldung aufgrund der Mehrkosten nicht. In allen anderen Fällen gilt: Greif am besten zum Taschenrechner und prüfe selbst, wie attraktiv das Angebot deiner jetzigen Bank wirklich ist und wie viel du bei Vergleichsangeboten anderer Banken sparen könntest.

Fazit: Ersparnis durch Forward-Darlehen ist nie sicher

Das Forward-Darlehen klingt zunächst sehr attraktiv: Du kannst dir Niedrigzinsen für deine Anschlussfinanzierung vorab sichern und sie erst später zum Zeitpunkt der Umschuldung abrufen. Häufig geht das auch gut, doch sicher ist die Ersparnis beim Forward-Darlehen nie. Sinken die Zinsen weiter oder bleiben sie gleich, zahlst du mit dem Forward-Kredit drauf. Es ist daher wichtig, dass du dich frühzeitig mit den Kreditzinsen auseinandersetzt, die Entwicklung im Auge behältst und Prognosen studierst. Nur so kannst du einigermaßen abschätzen, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden.

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