Haus schätzen lassen: Wann, warum, wie?

Von der Bauart über die Lage bis hin zur Ausstattung: Jedes Haus ist ein Unikat. Gerade das macht es jedoch so schwer, den Immobilienwert korrekt zu bestimmen. Hierzu sind eine hervorragende Marktkenntnis sowie jede Menge Know-how nötig. Welche Optionen du für die Hauswertschätzung hast, wie die Wertermittlung abläuft und welche Kosten entstehen, erfährst du in diesem Ratgeber.

Gründe für die Wertermittlung: Wann muss ich mein Haus schätzen lassen?

Häufig lassen Immobilienbesitzer/innen den Hauswert schätzen, wenn sie die Immobilie verkaufen wollen. Doch es gibt noch vielfältige Gründe für die Wertermittlung:

• Du willst dein Haus verkaufen.
• Das Haus wird infolge einer Scheidung oder Erbschaft aufgeteilt.
• Die Wertermittlung ist aus steuerlichen Gründen nötig, etwa infolge einer Schenkung oder Erbschaft.
• Du willst eine Anschlussfinanzierung für deine Immobilie aufnehmen oder den aktuellen Hauskredit umschulden.
• Das Haus wird zwangsversteigert.

Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert?

Der Wert deiner Immobilie wird von zahlreichen verschiedenen Faktoren bestimmt. Zu den wesentlichen Einflussmerkmalen zählen dabei:

• Größe des Hauses (aufgeteilt in Wohn- und Nutzfläche sowie Außenbereich)
• Lage
• Zustand (z. B. frisch saniert, renovierungsbedürftig)
• Ausstattung (aufgeteilt in vier Stufen: einfaches, mittleres, gehobenes und stark gehobenes Ausstattungsniveau)
• Energiebilanz
• Bautyp (z. B. Reihenhaus, Bungalow, freistehendes Einfamilienhaus)
• Bauart (z. B. Massivhaus, Holzhaus, Fertighaus)
• Baujahr
• Rechte Dritter (z. B. Wohnrecht, Nießbrauchrecht, Wegerecht)

Besitzt du ein verhältnismäßig neues Haus in 1A-Lage und mit gehobenen Ausstattungsmerkmalen wie Parkettboden oder Wintergarten, dann darfst du dich vermutlich über einen hohen Verkaufspreis freuen. Das Gegenteil ist der Fall, wenn du eine alte Immobilie besitzt, die stark sanierungsbedürftig ist und sich in ländlicher Gegend ohne gute Infrastruktur befindet.

Wer kann eine Immobilie schätzen?

Wenn du deine Immobilie schätzen lassen möchtest oder musst, dann kannst du dich dafür an die folgenden Stellen wenden. Welche Anlaufstelle die richtige für dich ist, hängt dabei ganz davon ab, wofür du den Hauswert benötigst.

• Immobilienwertrechner im Internet: Online findest du eine große Auswahl an Immobilienwertrechnern, die du größtenteils kostenlos nutzen kannst. Hierzu musst du lediglich einige Fragen zur Immobilie beantworten, teils ist jedoch auch der Upload von Dokumenten nötig. Den geschätzten Wert erhältst du wenig später per E-Mail. Auf derartige Rechner kannst du zugreifen, wenn du den Wert deines Hauses nur grob zur persönlichen Orientierung kennen möchtest. Da bei diesem Wertermittlungsverfahren keine Vor-Ort-Besichtigung stattfindet, ist das Ergebnis sehr ungenau.
• Immobilienmakler/innen: Willst du dein Haus verkaufen, kann ein/e Makler/in an deiner Seite Gold wert sein. Der Experte/die Expertin unterstützt dich bei allen Angelegenheiten rund um den Verkauf – Wertermittlung eingeschlossen. Makler/innen können auf Expertise und Marktkenntnis zurückgreifen und wissen genau, welchen Preis sie für dein Haus ansetzen können.
• Gutachter/innen und Sachverständige: Wenn du Sachverständige mit der Wertermittlung beauftragst, erhältst du am Ende ein umfangreiches Gutachten und die genaue Angabe des Immobilienwerts. Ein derartiges Gutachten ist immer dann nötig, wenn du den Wert aus rechtlichen oder steuerrechtlichen Gründen kennen musst. Kommt es etwa zu Erbschaftsstreitigkeiten und landet der Fall vor Gericht, kommst du um ein staatlich anerkanntes Gutachten nicht herum. Staatlich anerkannte und von der IHK zertifizierte Sachverständige findest du über die jeweiligen Berufsverbände.
• Bank: Wenn du eine Immobilie kaufen und hierfür einen Kredit aufnehmen möchtest, wird die Bank von dir wissen wollen, wie viel die Immobilie wert ist. Denn auf Basis des Immobilienwerts legt sie den sogenannten Beleihungswert fest, der entscheidet, wie viel Geld du von der Bank bekommst. Häufig kümmert sich die Bank selbst um die Immobilienbewertung.
• Finanzamt: Hast du ein Haus geschenkt bekommen oder geerbt, musst du vermutlich Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zahlen. Um diese berechnen zu können, muss das Finanzamt wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Die Schätzung nimmt das Finanzamt selbst vor, doch kann es unter Umständen sinnvoll sein, ein zusätzliches Expertengutachten einzuholen. Die Schätzung des Finanzamts ist eher oberflächlich und häufig wird der Immobilienwert zu hoch angesetzt. Entsprechend hoch fällt dann auch die Steuer aus. Mit einem Expertengutachten kannst du im besten Fall nachweisen, dass das Haus weniger wert ist als gedacht, und so deine Steuerlast senken.

Wie läuft die Immobilienschätzung ab?

Bei der professionellen Immobilienschätzung wird ein Experte/eine Expertin zunächst die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie einholen. Dazu solltest du die folgenden Dokumente bereithalten:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Baulastenverzeichnis
• Grundriss und Lageplan
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
• Informationen zu laufenden Mietverhältnissen

Durch die Lektüre dieser Unterlagen lernt der Experte/die Expertin dein Haus zunächst einmal auf dem Papier kennen. Im Anschluss daran erfolgt die Vor-Ort-Besichtigung. Immerhin verraten die eingereichten Unterlagen wenig über den tatsächlichen Zustand des Gebäudes. Dort wird die Immobilie auf wertmindernde und wertsteigernde Faktoren untersucht. Weisen beispielsweise die Fenster eine veraltete Wärmedämmung auf oder befindet sich das Haus an einer lauten Hauptverkehrsader, wirkt sich dies negativ auf den Preis aus. Liegt das Haus hingegen direkt an einer Grünfläche und ist allgemein in einwandfreiem Zustand, kann sein Wert entsprechend höher angesetzt werden.

Drei verschiedene Wertermittlungsverfahren

Für die eigentliche Immobilienbewertung werden nun alle Eckdaten zusammengetragen. Im Anschluss wird eines von drei Bewertungsverfahren angewendet:

1. Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren orientiert sich der Hauswert am Wert von vergleichbaren Objekten. Das Prinzip ist einfach und entsprechend häufig kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Vor allem bei Doppelhaushälften oder baugleichen Häusern innerhalb eines Wohnkomplexes bietet es sich an. Auf ein anderes Verfahren muss ausgewichen werden, wenn nicht ausreichend vergleichbare Objekte verfügbar sind.
2. Sachwertverfahren: Hierbei spielen vor allem die Herstellungskosten, die Größe sowie das Alter der Immobilie eine Rolle. Bei diesem Verfahren wird versucht, den Wert des Gebäudes an sich zu ermitteln. Nicht beachtet werden dabei hingegen Einflussfaktoren wie etwa die aktuelle Marktlage. Das Sachwertverfahren kommt in der Regel dann zum Einsatz, wenn das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist. Häufig findet es beispielsweise bei besonders einzigartigen Immobilien wie Architektenhäusern oder denkmalgeschützten Objekten Anwendung.
3. Ertragswertverfahren: Bei dieser Variante werden Bodenwert, geschätzte Restnutzdauer und zu erwartende Erträge berücksichtigt. Das Verfahren kommt bei allen Immobilien zum Einsatz, mit denen langfristig Gewinn erzielt werden soll. Dazu zählen in erster Linie vermietete Objekte sowie Gewerbeimmobilien.

Haus schätzen lassen: Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Wie viel Geld du für die Immobilienschätzung einkalkulieren solltest, hängt ganz davon ab, für welche Wertermittlungsvariante du dich entscheidest. Geht es um den Hausverkauf und beauftragst du ein Maklerbüro, dann ist die Wertermittlung standardmäßig in der Provision enthalten. Da die Maklerkosten meist hälftig zwischen Verkäufer/in und Käufer/in aufgeteilt werden, musst du insgesamt mit 3,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten beinhalten jedoch noch eine Vielzahl weiterer Maklerleistungen, darunter das Staging der Immobilie, die Erstellung eines Exposés sowie das Organisieren und Wahrnehmen von Besichtigungsterminen.

Benötigst du ein Sachverständigengutachten, hängt der Preis stark von Aufwand und Umfang ab. Grundsätzlich kannst du das Honorar frei mit dem Gutachter/der Gutachterin vereinbaren. Für ein Kurzgutachten mit einer Länge von etwa zehn bis 15 Seiten musst du mit rund 500 bis 1.500 Euro rechnen. Ein umfangreiches Vollgutachten mit rund 15 bis 30 Seiten kostet dich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Bei Häusern können so schnell Gutachterkosten von mehreren Tausend Euro zusammenkommen.

Bei der Kreditvergabe kümmert sich meist die Bank um die Wertermittlung. Wirf vorab einen Blick in die AGB des Kreditinstituts, denn nicht selten werden die Kosten am Ende auf den Kreditnehmer/die Kreditnehmerin abgewälzt. Jedoch gehen einige Gerichte davon aus, dass dies nicht rechtens ist, da in diesem Szenario einzig und allein die Bank ein Interesse an der Hausschätzung hat. So sah es etwa das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Urteil aus dem Jahr 2009 (Az. I-6 U 17/09).

Kann ich die Schätzkosten von der Steuer absetzen?

Die Kosten für die Wertermittlung deiner Immobilie kannst du nur in zwei Fällen von der Steuer absetzen:

• Es geht um eine vermietete oder zu vermietende Immobilie. In diesem Fall kannst du als Vermieter/in die Kosten als Werbungskosten geltend machen.
• Die Wertermittlung findet im Rahmen eines Erbrechtsverfahrens statt. In diesem Fall werden die Kosten als Nachlassverbindlichkeit gemäß § 1967 BGB bewertet.

Fazit: In vielen Fällen führt kein Weg an der Schätzung vorbei

Die Wertermittlung von Immobilien ist nicht gerade einfach, weshalb du sie im Zweifelsfall Experten/Expertinnen überlassen solltest. Zwar kannst du vorab Online-Rechner zur groben Orientierung nutzen, doch führt in vielen Fällen kein Weg an der professionellen Hausschätzung vorbei. Egal ob du die Immobilie verkaufen willst, sie geerbt hast oder einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen willst: Für all diese Fälle musst du das Haus schätzen lassen. Wenn es um rechtliche oder steuerrechtliche Angelegenheiten geht, ist meist sogar ein teures Sachverständigengutachten nötig.

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