Was sind Vorlasten?

Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte auch einen Blick ins Grundbuch werfen. Dort sind unter Umständen sogenannte Vorlasten vermerkt, welche große Auswirkungen auf Kauf und Finanzierung haben können. Was es damit auf sich hat und wie Vorlasten deine Finanzierung beeinflussen, erfährst du hier.

Definition: Was zählt zu den Vorlasten einer Immobilie?

Bei den Vorlasten handelt es sich um Rechte Dritter an einer Immobilie, welche im Grundbuch eingetragen sind. Die gängigste Vorlast ist eine eingetragene Grundschuld. Diese dient als Besicherung von Krediten und erlaubt es der kreditgebenden Bank, bei Zahlungsausfällen die Zwangsversteigerung einzuleiten. Etwaige Grundschulden findest du als Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs.

Doch auch Wohn-, Nießbrauch- oder Vorkaufsrechte zählen zu den Vorlasten. Sie haben in den meisten Fällen eine wertmindernde Wirkung, da sie die Immobilie weniger attraktiv machen. Denn die wenigsten Menschen haben Interesse an einem Immobilienkauf, wenn etwa ein Dritter die Immobilie noch bis Ende seines Lebens bewohnen darf. Derartige Grunddienstbarkeiten findest du in Abteilung II des Grundbuchs.

Weshalb sollte ich mich vor einem Hauskauf mit den Vorlasten beschäftigen?

Eingetragene Vorlasten können mit bösen Überraschungen für Immobilienkäufer/innen einhergehen. Deshalb solltest du das Grundbuch vor einem Kauf gründlich prüfen. Lass dir hierzu einen möglichst aktuellen Grundbuchauszug von dem Verkäufer oder der Verkäuferin vorlegen. Stößt du etwa auf Wohn- oder Nießbrauchrechte, solltest du dich genau mit den Folgen auseinandersetzen. Ein lebenslanges Wohnrecht kann bedeuten, dass du die Immobilie erst selbst beziehen kannst, wenn die Rechtsinhaber/innen verstorben sind. Diese Einschränkung senkt den Kaufpreis um den Wert des Wohnrechts, welcher unter anderem vom Alter der Rechtsinhaber/innen abhängt.

Ist noch eine alte Grundschuld hinterlegt, ist dies beim Hauskauf hingegen weniger problematisch. Der/die Verkäufer/in tilgt mit dem Verkaufserlös das laufende Darlehen, woraufhin die Grundschuld gelöscht werden kann. Daraufhin kann deine Bank für deinen Immobilienkredit ihre eigene Grundschuld eintragen lassen. Um all dies kümmert sich beim Immobilienkauf das Notariat.

Wie wirken sich Vorlasten auf die Baufinanzierung aus?

Wenn eine Immobilie mit Vorlasten belegt ist, wirkt sich das nicht nur auf ihren Kaufpreis, sondern auch auf die Finanzierung aus.

Ein Beispiel: Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro ist ein Wohnrecht im Wert von rund 50.000 Euro eingetragen. Die kreditgebende Bank zieht bei ihrer Kalkulation dann zunächst den sogenannten Beleihungswert heran. Das ist der Wert, den die Immobilie voraussichtlich langfristig auf dem Markt erzielt. Vom Kaufpreis zieht die Bank rund 20 Prozent als Sicherheitspuffer ab, woraufhin ein Beleihungswert von 280.000 Euro bleibt. Hiervon wird nun auch das wertmindernde Wohnrecht abzogen. Es bleibt also ein Beleihungswert von 230.000 Euro. Das ist der Betrag, den du maximal als Darlehen erhältst. Den Rest musst du in Form von Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Kann ich ein Zweitdarlehen trotz eingetragener Vorlast aufnehmen?

Es kann vorkommen, dass Immobilieninhaber/innen eine Zweitfinanzierung aufnehmen müssen. Das ist etwa dann der Fall, wenn das Grundstück zuerst gekauft wird, der Hausbau aber deutlich später beginnen soll. Auch wenn ein aufwendiger An- oder Umbau ansteht, genügt das Geld aus der Erstfinanzierung oft nicht.

Grundsätzlich kann ein und dieselbe Immobilie als Sicherheit für mehrere Darlehen dienen. Für jedes dieser Darlehen wird dann eine eigene Grundschuld eingetragen. Allerdings sind diese Grundschulden mit einem bestimmten Rang versehen: Inhaber/innen der ersten Grundschuld erhalten im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst ihr Geld zurück. Erst daraufhin werden nachfolgende Gläubiger/innen ausgezahlt. Häufig ist es allerdings so, dass nicht genug Geld übrigbleibt, um alle Schulden zu tilgen, und Gläubiger/innen mit nachrangiger Grundschuld erhalten nur einen Teil ihres Geldes zurück. Im schlimmsten Fall gehen sie sogar ganz leer aus.

Eine nachrangige Grundschuld erhöht natürlich das Finanzierungsrisiko für die kreditgebende Bank. Deshalb werden derartige Nachrangdarlehen nicht von allen Kreditinstituten angeboten. Bekommst du dennoch ein Nachrangdarlehen, musst du mit einem Zinsaufschlag als Ausgleich für das erhöhte Risiko rechnen. Dieser liegt oft zwischen 0,3 und 0,9 Prozent. Sollte dir kein Nachrangdarlehen angeboten werden, bleibt dir nur der Umweg über deine aktuelle Bank. Du kannst diese bitten, deine aktuelle Finanzierung aufzustocken. Doch auch hier wirst du voraussichtlich mit schlechteren Kreditkonditionen rechnen müssen. Außerdem ist die Bank nicht verpflichtet, deiner Bitte nachzukommen.

Spielen Vorlasten auch bei Anschlussfinanzierung und Umschuldung eine Rolle?

Bei Anschlussfinanzierung und Umschuldung fallen Vorlasten weniger ins Gewicht, vor allem wenn es um eingetragene Grundschulden geht. Da du mit dem Umschuldungskredit deine ursprüngliche Baufinanzierung auf einen Schlag tilgst, kann auch die eingetragene Grundschuld gelöscht werden. Die neue Bank kann anschließend ihre eigene Grundschuld in Höhe des aktuellen Darlehensbetrags eintragen lassen. Unkomplizierter und vor allem kostengünstiger ist es, wenn beide Banken einer Grundschuldübertragung zustimmen. In diesem Fall geht die Grundschuld einfach an die neue Bank über.

Fazit: Grundbuch immer auf Vorlasten prüfen!

Wer eine Immobilie kauft, ohne vorab einen Blick ins Grundbuch geworfen zu haben, der kauft die Katze im Sack. Denn im Grundbuch können böse Überraschungen lauern, etwa in Form von Vorlasten wie Wohn- oder Nießbrauchrechten. Auch eingetragene Grundschulden können dir auf die Füße fallen, etwa wenn du einen zweiten Kredit auf deine Immobilie aufnehmen willst. Benötigst du mehr Geld – beispielsweise für einen An- oder Umbau –, bleibt dir aufgrund der Vorlast nur eine teure Nachrangfinanzierung.

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