Beleihungswert, Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf: alle Infos auf einen Blick

Zwar verdienen Banken mit der Vergabe von Krediten Geld, doch geht das Ganze auch mit einem gewissen Risiko einher. Denn im Falle der Zahlungsunfähigkeit von Kreditnehmenden bleibt die Bank im schlechtesten Fall auf offenen Forderungen sitzen. Um dieses Risiko bei Immobilienkrediten zu minimieren, finanziert die Bank in der Regel nicht den gesamten Kaufpreis, sondern nur bis zur sogenannten Beleihungsgrenze.

Was ist der Beleihungswert?

Stark vereinfacht gesagt ist der Beleihungswert die Summe, die die Bank aller Voraussicht nach langfristig durch den Verkauf der finanzierten Immobilie erwirtschaften kann. Zum Zeitpunkt der Kreditvergabe hat eine Immobilie einen gewissen Wert, den sogenannten Verkehrswert. Dieser ist jedoch Schwankungen ausgesetzt. So kann der Standort in der Zukunft etwa weniger nachgefragt sein, wodurch die Immobilie an Wert verliert. Auch ist das Gebäude selbst natürlich mit der Zeit von Abnutzung betroffen, was ebenfalls mit einer Wertminderung einhergehen kann.

Können Kreditnehmende nun ihre Raten nicht mehr zahlen und muss das Objekt zwangsversteigert werden, wird dabei in der Regel nicht der eigentliche Verkehrswert erzielt, sondern ein geringerer Betrag. Hat die Immobilie in der Zwischenzeit an Wert verloren, ist die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis unter Umständen sogar noch höher. Die Bank kann also nicht davon ausgehen, durch die Zwangsversteigerung die ausstehende Kreditsumme vollständig zurückzubekommen. Aus diesem Grund finanziert sie von vornherein nicht den vollen Verkehrswert, sondern zieht hiervon einen Sicherheitsabschlag ab. Es bleibt der Beleihungswert.

Der Beleihungswert entspricht in aller Regel also nicht dem Verkehrswert der Immobilie. Gemäß § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) darf er den Kaufpreis in keinem Fall übersteigen. Die Differenz aus Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) und Beleihungswert sollten Kreditnehmende in Form von Eigenkapital aus eigener Tasche zahlen können.

Hier ein Beispiel: Du willst ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 450.000 Euro kaufen. Die Bank setzt hierfür einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent an, wodurch sich der Beleihungswert auf 360.000 Euro beläuft. Die Differenz von 90.000 Euro musst du als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Verkehrswert	450.000 €
Sicherheitsabschlag Beleihungswert	90.000 € (20 %)
Beleihungswert	360.000 €

Beleihungswertermittlung: Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Um die Berechnung des Beleihungswertes kümmert sich die Bank selbst. Sie braucht hierfür von dir unter anderem folgende Unterlagen:

• Exposé der Immobilie
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Aktueller Grundbuchauszug

Die Wertermittlung bei Immobilien ist verhältnismäßig komplex und auch die Nutzungsform spielt eine Rolle. Daher kann die Bank auf verschiedene Wertermittlungsverfahren zurückgreifen. Häufig kommt letztlich eine Mischform zum Einsatz. Zu den gängigsten Wertermittlungsverfahren zählen:

• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren kommt meist bei selbstgenutzten Immobilien zum Tragen. Hier werden Gebäudewert und Bodenwert separat betrachtet. Der größte Nachteil des Verfahrens besteht darin, dass individuelle Marktentwicklungen nicht berücksichtigt werden.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird genutzt, wenn mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden. Das ist etwa bei Gewerbeobjekten, aber auch bei vermieteten Immobilien der Fall. Hier spielen auch zu erwartende Gewinne oder Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eine Rolle.
• Vergleichswertverfahren: Wie der Name schon vermuten lässt, wird hier eine vergleichbare Immobilie zur Wertermittlung herangezogen. Zwar kann dieses Verfahren Marktschwankungen und Trends sehr gut abbilden, doch mangelt es häufig an wirklich vergleichbaren Objekten.

Nachdem die Bank den Wert der Immobilie berechnet hat, kann sie selbst bestimmen, wie großzügig der Sicherheitsabschlag ausfallen soll und welche Faktoren wie gewichtet werden. Banken können den Sicherheitsabschlag grundsätzlich selbst festlegen.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Ist der Beleihungswert ermittelt, legt die Bank im nächsten Schritt die sogenannte Beleihungsgrenze fest. Hierbei wird ein zweiter Sicherheitsabschlag berücksichtigt, der das Risiko für die Bank noch einmal reduzieren soll. Die Beleihungsgrenze entspricht der maximalen Darlehenssumme. Meist beläuft sie sich auf 40 bis 80 Prozent des Beleihungswerts.

Kommen wir noch einmal auf das obige Beispiel zurück: Die Bank hat dort einen Beleihungswert von 360.000 Euro veranschlagt. Als zusätzliche Sicherheit fungiert ein weiterer Abschlag: Die Beleihungsgrenze soll sich auf 70 Prozent des Beleihungswertes belaufen und beträgt damit 252.000 Euro.

Verkehrswert	450.000 €
Sicherheitsabschlag Beleihungswert	90.000 € (20 %)
Beleihungswert	360.000 €
Sicherheitsabschlag Beleihungsgrenze	108.000 € (30 %)
Beleihungsgrenze	252.000 €

Das bedeutet: Um das Haus im Wert von 450.000 Euro kaufen zu können, gewährt die Bank dir einen Kredit von maximal 252.000 Euro. Die restlichen 198.000 Euro solltest du selbst aufbringen können. Darüber hinaus fallen beim Hauskauf auch Kaufnebenkosten für Notar, den Eintrag im Grundbuch, Makler und Grunderwerbsteuer an. Diese belaufen sich auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, sodass weitere 45.000 bis 67.500 Euro benötigt werden.

Nicht genug Eigenkapital: Kann ich auch über die Beleihungsgrenze finanzieren?

Immobilien werden immer teurer und nur noch wenige Menschen können eine derart hohe Eigenkapitalquote erfüllen. Und grundsätzlich ist es der Bank selbst überlassen, ob sie über die Beleihungsgrenze hinaus finanziert. Auch Vollfinanzierungen, bei denen die Bank den kompletten Kaufpreis – teils sogar inklusive Kaufnebenkosten – auslegt, sind grundsätzlich möglich. Bedenke jedoch: Je höher das Risiko für die Bank, desto schlechter deine Kreditkonditionen. Hast du wenig Eigenkapital zur Verfügung, musst du mit hohen Kreditzinsen und entsprechend hohen Raten rechnen. Auch musst du als Kreditnehmer/in attraktiv genug für die Bank sein: Idealerweise kannst du ein hohes gesichertes Einkommen, eine hervorragende Bonität und zusätzliche Sicherheiten nachweisen.

Alternativ solltest du noch einmal über dein Vorhaben nachdenken und prüfen, ob du dir deine Wunschimmobilie wirklich leisten kannst. Bedenke, dass bei Finanzierungen mit geringer Eigenkapitalquote nach Ablauf der Zinsbindung häufig eine hohe Restschuld bleibt, für welche du eine Anschlussfinanzierung benötigst. Im besten Fall sind die Bauzinsen in der Zwischenzeit gesunken, sodass du durch eine Umschuldung sogar Geld sparen kannst. Im schlechtesten Fall sind sie jedoch gestiegen und du musst bei deiner Anschlussfinanzierung hohe Kreditraten in Kauf nehmen.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf beziffert das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie. Berechnet wird er wie folgt:

Darlehensbetrag X 100 / Beleihungswert = Beleihungsauslauf

Für das obige Beispiel ergibt sich die folgende Rechnung:

252.000 Euro x 100 / 360.000 Euro = 70 Prozent

Verkehrswert	450.000 €
Sicherheitsabschlag Beleihungswert	90.000 € (20 %)
Beleihungswert	360.000 €
Sicherheitsabschlag Beleihungsgrenze	108.000 € (30 %)
Beleihungsgrenze	252.000 €
Beleihungsauslauf	70 %

Mithilfe des Beleihungsauslaufs bestimmt die Bank die Höhe deiner Kreditzinsen. Als Faustregel kannst du dir merken: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Sollzins. Denn je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher ist deine Kreditbelastung im Verhältnis zum Beleihungswert, also desto höher ist auch das Ausfallrisiko für die Bank.

Bei welchem Beleihungsauslauf bekomme ich den günstigsten Kredit?

Die besten Konditionen erhältst du bei einem Beleihungsauslauf von maximal 60 Prozent. Das liegt daran, dass das Risiko für die Bank unterhalb dieser Schwelle besonders niedrig ist. Die 60-Prozent-Finanzierung kann die Bank als sogenannten Realkredit bilanzieren, der erstrangig anhand der Grundschuld abgesichert wird. Das bedeutet, dass die Forderungen der Bank im Falle einer Zwangsversteigerung vorrangig bedient werden und dass sie vermutlich ihr gesamtes Geld zurückbekommt. Bei einem höheren Beleihungsauslauf muss die Bank auf einen Privatkredit als Nachrangdarlehen zurückgreifen. Die Differenz zu den erstrangig abgesicherten 60 Prozent kann also nur nachrangig abgesichert werden, was das Ausfallrisiko für die Bank deutlich erhöht.

Fazit: Banken beleihen Immobilien häufig nur bis zur Beleihungsgrenze

Es ist kein Geheimnis, dass für die Immobilienfinanzierung in der Regel Eigenkapital nötig ist. Wie viel das ist, hängt jedoch maßgeblich vom festgesetzten Beleihungswert ab. Dieser liegt unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie und stellt eine Art Sicherheit für die Bank dar. Die Beleihungsgrenze, die noch einmal einige Prozentpunkte unter dem Beleihungswert liegt, entspricht wiederum dem maximalen Darlehensbetrag, den du in Anspruch nehmen kannst. Zwar kannst du auch über diese Grenze hinaus finanzieren, doch wird es dann schnell sehr teuer. Auch kommen für derartige Finanzierungen nur wenige Kreditnehmende in Betracht. So musst du ein hohes, gesichertes Einkommen und idealerweise weitere Sicherheiten vorweisen.

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