Was ist ein Cap-Darlehen?
Ein klassisches Annuitätendarlehen bietet einen feststehenden Zinssatz und damit große Planungssicherheit. Beim variablen Darlehen kann sich der Zinssatz hingegen jederzeit ändern, was mit einem höheren Finanzierungsrisiko einhergeht. Das Cap-Darlehen ist eine Art Hybrid aus beiden Varianten: Zwar können sich die Zinsen ändern, doch sind diese nach oben hin gedeckelt.
Was ist ein Cap-Darlehen?
Ein Cap-Darlehen ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, die sich durch ihre variable Verzinsung auszeichnet, durch Ober- und teils auch Untergrenzen aber gleichzeitig eine gewisse Planungssicherheit bietet. Anders als bei einem klassischen Annuitätendarlehen, bei dem der Zinssatz über die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist, kann sich der Zinssatz beim Cap-Darlehen jederzeit ändern. Der Zins orientiert sich dabei an einem bestimmten Referenzzins, häufig etwa EURIBOR. Das ist der Zinssatz, zu dem Banken sich untereinander Geld leihen. Aber auch andere Referenzzinsen sind möglich. Während der Zinssatz beim klassischen variablen Darlehen alle drei Monate angepasst wird, bleiben die Zinsen beim Cap-Darlehen jeweils sechs Monate lang identisch.
Die große Besonderheit des Cap-Darlehens besteht darin, dass der variable Zinssatz durch eine Obergrenze gedeckelt ist. Der Zins darf also nicht über das sogenannte „Cap“ steigen, was dir zumindest etwas Planbarkeit für deine Finanzierung verschafft. Nichtsdestotrotz solltest du immer bedenken, dass es aufgrund von Zinssteigerungen durchaus passieren kann, dass du während der gesamten Laufzeit einen sehr hohen Zins in Cap-Nähe zahlen musst.
Teils ist das Cap-Darlehen auch noch durch eine Begrenzung nach unten abgesichert, den sogenannten Floor. Während das Cap vorteilhaft für dich ist, erhöht der Floor die Sicherheit für die kreditgebende Bank. Sollten die Zinsen stark sinken, fällt der Verlust weniger ins Gewicht.
Was sind die Vor- und Nachteile eines Cap-Darlehens?
Der größte Nachteil des Cap-Darlehens ist offensichtlich: Dein Kredit ist regelmäßig Zinsschwankungen ausgesetzt. Das bedeutet, dass du mit schwankenden Monatsraten rechnen musst. Im Alltag kann das belastend sein, vor allem bei starken Zinsanstiegen.
Der größte Vorteil hingegen besteht in der gesteigerten Flexibilität. Anders als beim Annuitätendarlehen kannst du beim Cap-Darlehen problemlos beliebig hohe Sondertilgungen leisten oder den Kredit vorzeitig kündigen. Vorfälligkeitsentschädigungen gibt es nicht, eine vollständige Tilgung ist jederzeit möglich.
Vorteile
- Zinsen durch Cap nach oben gedeckelt
- Große Flexibilität
- Vorzeitige Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- Sondertilgungen in beliebiger Höhe
Nachteile
- Wenig Planbarkeit
- Schwankende monatliche Rate
Was kostet ein Cap-Darlehen?
Ein Cap-Darlehen ist nicht an eine Zinsbindung gekoppelt und geht entsprechend durchschnittlich mit niedrigeren Zinsen einer als ein Annuitätendarlehen. Da die Deckelung Kreditnehmenden jedoch eine gesteigerte Sicherheit verschafft, musst du mit etwas höheren Zinsen rechnen als beim klassischen variablen Darlehen.
Wie hoch die individuellen Zinsen am Ende ausfallen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau, sondern auch von deinen Rahmenbedingungen als Kreditnehmer/in sowie von den Kreditkonditionen ab.
Was hat es mit der Zinssicherungsgebühr auf sich?
Manche Banken verlangen in Zusammenhang mit Cap-Darlehen sogenannte Zinssicherungsgebühren. Allerdings erklärte der Bundesgerichtshof (BGH) derartige Gebühren in einem Urteil von 2018 für unzulässig (Az. XI ZR 790/16). Da die Gebühr nicht an die Laufzeit geknüpft ist und bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens nicht zurückerstattet wird, benachteiligt sie Kreditnehmer/innen unverhältnismäßig. Stattdessen müssen Banken alle Kosten bereits in den Zinssatz einkalkulieren. Prüfe vor Vertragsunterzeichnung, ob eine Zinssicherungsgebühr vorgesehen ist. Sollte dies der Fall sein, dann kontaktiere die Bank und verweise auf das Urteil des Bundesgerichtshofs.
Cap-Darlehen als Zwischenfinanzierung
Für traditionelle Immobilienfinanzierungen wird das Cap-Darlehen selten gewählt. Zu groß ist die finanzielle Unsicherheit aufgrund der schwankenden Zinsen. Sinnvoll kann es hingegen als Zwischenfinanzierung sein.
Nehmen wir an, du erhältst demnächst einen größeren Geldbetrag, etwa weil deine Lebensversicherung ausgezahlt wird. Schon jetzt stößt du aber zufällig auf die Immobilie deiner Träume. Würdest du dich in diesem Fall für eine klassische Baufinanzierung entscheiden, könntest du den Betrag aus der Lebensversicherung nur nach und nach in Form von gedeckelten Sondertilgungen einbringen. Entscheidest du dich hingegen für ein Cap-Darlehen, kannst du die Immobilie schon jetzt finanzieren, das Darlehen später – wenn deine Lebensversicherung ausgezahlt wird – vorzeitig kündigen und umschulden. Den Betrag aus der Lebensversicherung kannst du dann als Eigenkapital für den Umschuldungskredit verwenden. Dies sorgt nicht nur dafür, dass du insgesamt weniger Fremdkapital aufnehmen musst, sondern verbessert gleichzeitig auch deine Kreditkonditionen.
Dasselbe ist prinzipiell auch mit einem einfachen variablen Darlehen möglich. Doch dabei fehlt die Deckelung der Zinsen, was eine größere Unsicherheit bedeutet. Je nachdem, welchen Zeitraum du überbrücken möchtest, kann ein günstigeres variables Darlehen dennoch besser geeignet sein als ein teureres Cap-Darlehen. Vergleiche am besten unterschiedliche Angebote und wäge ab, wie viel Risiko du eingehen möchtest.
Fazit: Variables Darlehen mit zusätzlicher Sicherheit
Ein variables Darlehen zeichnet sich durch seine hohe Flexibilität aus. Es kann jederzeit gekündigt werden und auch Sondertilgungen in beliebiger Höhe sind problemlos möglich. Der deutliche Nachteil: Es gibt keine Zinsbindung. Stattdessen müssen Kreditnehmende immer mit schwankenden Zinsen rechnen. Ein Cap-Darlehen kann deshalb ein guter Kompromiss sein. Zwar schwanken die Zinsen auch hier, doch sind sie nach oben hin gedeckelt. Selbst wenn der Referenzzins weiter steigt, steigen deine Sollzinsen nicht über das vertraglich vereinbarte Cap hinaus.
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