Grundpfandrecht: Ein Überblick

Mit Grundpfandrechten werden Immobilienkredite besichert. Kannst du deine Rate nicht mehr zahlen, kann der Gläubiger Verwertungsrechte an deinem Grundstück ausüben, um ausstehende Forderungen zu begleichen. Häufig kommt es dann zur Zwangsversteigerung. Welche Arten von Grundpfandrechten es gibt, wann du damit in Berührung kommst und was sie für dich als Immobilienkäufer/in oder -eigentümer/in bedeuten, erfährst du hier.

Definition

Rein rechtlich handelt es sich bei einem Grundpfandrecht um ein dingliches Verwertungsrecht, das zur Absicherung von Immobilienkrediten verwendet wird. Vereinfacht gesagt, dient das Grundstück selbst hier als Sicherheit und der Gläubiger – meist eine Bank – erhält ein Pfandrecht. Kommst du in finanzielle Schieflage und kannst du deine Raten nicht mehr zahlen, kann die Bank die Zwangsvollstreckung einleiten. Aus dem Erlös der Zwangsversteigerung kann die Bank offene Forderungen gänzlich oder zumindest in Teilen begleichen.

Willst du eine Immobilie kaufen, kommst du nicht um die Eintragung eines Grundpfandrechts herum. Dieses dient der Bank als wichtigste Sicherheit, weshalb es für die Gewährung eines Baudarlehens unabdingbar ist.

Wie wird ein Grundpfandrecht eingetragen?

Das Grundpfandrecht muss immer notariell beurkundet sein und zusätzlich ins Grundbuch eingetragen werden. Hierzu musst du eine/n Notar/in aufsuchen und zunächst einen sogenannten Sicherungsvertrag erstellen lassen. Der Notar beurkundet das Grundpfandrecht daraufhin und beauftragt das zuständige Grundbuchamt mit der Grundbucheintragung.

Was kostet die Eintragung eines Grundpfandrechts?

Bei der Eintragung entstehen Kosten für die notarielle Beurkundung und für die Grundbucheintragung. Die Kosten orientieren sich seinem Wert und belaufen sich am Ende auf etwa 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Planst du also, ein Haus im Wert von 380.000 Euro zu kaufen, so musst du für die Eintragung etwa 3.000 bis 3.800 Euro einkalkulieren.

Was hat es mit der Rangordnung von Grundpfandrechten auf sich?

Grundsätzlich kannst du für eine Immobilie mehrere Grundpfandrechte eintragen lassen und sie somit mehrfach belasten. Dabei gilt, dass der erste Gläubiger das Grundpfandrecht ersten Ranges erhält. Wer danach kommt, muss sich mit einer nachrangigen Besicherung abfinden.

Kommt es schließlich zur Zwangsvollstreckung, erhält der Gläubiger mit dem erstrangigen Grundpfandrecht als Erstes sein Geld zurück. Ob dann noch genug Geld für die anderen Gläubiger übrig bleibt, ist fraglich. Banken, die sich auf eine nachrangige Besicherung einlassen, gehen also ein höheres Risiko ein und verlangen für derartige Nachrangdarlehen entsprechend auch höhere Zinsen.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld: Diese Arten von Grundpfandrechten gibt es

Grundsätzlich funktionieren beide Arten von Grundpfandrechten – die Hypothek und die Grundschuld – auf dieselbe Art und Weise. Doch ein genauerer Blick auf die beiden Konstrukte lässt einige Unterschiede erkennen.

Zwar war die Hypothek vor etwa 30 bis 40 Jahren noch gang und gäbe, doch wird heute vorrangig die Grundschuld verwendet. Das liegt hauptsächlich daran, dass diese mehr Flexibilität zulässt.

Hypothek

Die Hypothek ist direkt mit der zugehörigen Forderung verknüpft. Das bedeutet: Mit jeder Kreditrate, die du an die Bank überweist, schrumpft die Hypothek. Hast du dein Darlehen vollständig getilgt, erlischt die Hypothek automatisch. Für die Bank hat die Hypothek einen großen Nachteil: Soll die Zwangsversteigerung eingeleitet werden, muss die Bank zunächst nachweisen, dass die Schulden auch wirklich mit dem jeweiligen Darlehen zusammenhängen. Das dauert jedoch und so muss die Bank länger auf das Geld warten.

Grundschuld

Die Grundschuld wird in Höhe der Darlehenssumme eingetragen und bleibt während der gesamten Laufzeit des Kredits gleich. Hast du den Kredit abbezahlt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Stattdessen wird sie zur sogenannten Eigentümergrundschuld und du kannst sie zur Besicherung weiterer Kredite verwenden. Willst du die Immobilie verkaufen, sollte das Grundbuch jedoch bereinigt sein. In diesem Fall empfiehlt es sich in der Regel, die Grundschuld löschen zu lassen – auch wenn dadurch zusätzliche Kosten entstehen.

Da die Grundschuld nicht an eine spezielle Forderung gebunden ist, geht sie mit einigen Vorteilen für ein Kreditinstitut als Grundschuldgläubiger einher: So kann die Bank sich auch dann auf die Grundschuld berufen, wenn du Schulden aus einem anderen Darlehen nicht begleichen kannst. Auch muss die Bank – anders als bei der Hypothek – nicht nachweisen, dass die Schulden auf eine spezifische Forderung zurückgehen: Stattdessen kann sie die Zwangsversteigerung direkt und verhältnismäßig unbürokratisch einleiten.

Die Grundschuld existiert auch als sogenannte Rentenschuld. Hierbei zahlt der Schuldner nicht den gesamten Darlehensbetrag auf einmal zurück. Stattdessen zieht er über einen bestimmten Zeitraum zu regelmäßigen Terminen eine Geldrente aus dem Grundstück und tilgt so den ausstehenden Betrag. Bei der Rentenschuld handelt es sich jedoch um ein Auslaufmodell, das kaum noch zum Einsatz kommt.

Wie wird ein Grundpfandrecht gelöscht?

Bei der Löschung des Grundpfandrechts kommt es darauf an, ob du eine Grundschuld oder eine Hypothek gewählt hast. Die Hypothek erlischt mit Zahlung der letzten Rate automatisch. Die Grundschuld musst du stattdessen aktiv löschen lassen. Hierzu benötigst du die Löschungsbewilligung der Bank, die du in der Regel nach Abzahlung des Darlehens automatisch erhältst. Mit dieser musst du wiederum zum/zur Notar/in gehen, wo die Löschung in die Wege geleitet wird. Es fallen Kosten in Höhe von etwa 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld an.

Was passiert mit dem Grundpfandrecht bei einer Anschlussfinanzierung?

Wenn du nach Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung noch eine Restschuld zu zahlen hast und hierfür statt einer Prolongation eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung planst, wirkt sich das auch auf das eingetragene Grundpfandrecht aus. Du hast in dieser Situation zwei Optionen:

• Grundpfandrecht löschen und neu eintragen lassen: Der ursprüngliche Grundbucheintrag wird schlicht gelöscht und du kannst eine neue Grundschuld oder Hypothek für deine neue Bank eintragen lassen. Bedenke jedoch, dass dies mit Aufwand und Mehrkosten einhergeht.
• Grundpfandrecht abtreten: Die alte Bank kann das Grundpfandrecht auch einfach an deine neue Bank abtreten. Zwar fallen auch hier Gebühren an, doch sind diese wesentlich geringer als bei der Neueintragung. Allerdings müssen beide Banken dem Vorhaben zustimmen.

Fazit: Kein Grundpfandrecht, kein Darlehen

Es liegt auf der Hand, dass Banken Immobilienkredite möglichst umfangreich absichern wollen. Die wichtigste Sicherheit ist dabei das Grundpfandrecht – sei es als Grundschuld oder als Hypothek. Aufgrund dieses Rechts kann die Bank im Falle deiner Zahlungsunfähigkeit die Zwangsversteigerung einleiten und so ihr Geld zurückbekommen. Als Immobilienkäufer kommst du um die Eintragung von Grundschuld oder Hypothek nicht herum: Ohne Sicherheit vergibt die Bank keinen Kredit.

Bildnachweis: MawardiBahar / Shutterstock.com