Wann ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?

Mit einer Zwischenfinanzierung kannst du einen kurzfristigen finanziellen Engpass überbrücken. Wenn du etwa die Immobilie deiner Träume findest, aber dein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, kannst du mit einer Zwischenfinanzierung das Haus jetzt schon kaufen: Du nutzt das theoretisch vorhandene, aber noch nicht verfügbare Vermögen aus dem Bausparvertrag vorab. Doch Vorsicht: Das Ganze hat auch Haken.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung – auch Vorfinanzierung oder Überbrückungskredit genannt – handelt es sich um ein endfälliges Darlehen mit kurzer Laufzeit. Du kannst damit gewissermaßen Kapital, das zwar vorhanden, aber noch nicht verfügbar ist, jetzt schon nutzen. Wenn du später über das Vermögen verfügen kannst, kannst du die Zwischenfinanzierung damit ablösen.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Häufig kommt die Zwischenfinanzierung zum Einsatz, wenn eine Immobilie gekauft werden soll, die alte aber noch nicht verkauft ist. Du kannst dann ein Überbrückungsdarlehen aufnehmen und dieses Geld wiederum als Eigenkapital für die neue Immobilienfinanzierung nutzen. Ist der Verkauf schließlich in trockenen Tüchern und hast du den Verkaufserlös erhalten, löst du die Zwischenfinanzierung damit ab.

Was zeichnet eine Zwischenfinanzierung aus?

Die Zwischenfinanzierung läuft für maximal 24 Monate und ist immer endfällig. Das bedeutet, dass du während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen, nicht aber die Tilgung zahlen musst. Stattdessen wird der gesamte Darlehensbetrag am Ende auf einmal getilgt. Du darfst dich also während der Kreditlaufzeit über sehr geringe monatliche Raten freuen. 

Da die Zwischenfinanzierung nur für maximal zwei Jahre läuft, ist das Darlehen immer variabel verzinst. Das geht für dich als Kreditnehmer/in leider mit einer verminderten Planbarkeit einher, da du immer damit rechnen musst, dass sich deine monatliche Kreditrate spontan ändert. Vorteilhaft für dich ist hingegen, dass du das Darlehen jederzeit und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung tilgen kannst. Kommst du also schneller zu Geld als gedacht, kannst du das Darlehen ablösen und dir so einiges an Zinszahlungen sparen.

Die maximale Höhe des Darlehens richtet sich immer am Gegenwert der Vermögenswerte aus: Rechnest du etwa mit der Auszahlung einer Lebensversicherung über 100.000 Euro, kannst du auch einen Überbrückungskredit über 100.000 Euro aufnehmen.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Mit einer Zwischenfinanzierung geht die Bank ein erhebliches Risiko ein. Immerhin kann es sein, dass das vermeintlich zur Verfügung stehende Vermögen am Ende nicht ausreicht, um den zwischenfinanzierten Betrag vollständig zu tilgen, oder dass es schlichtweg später als geplant zur Verfügung steht. Dieses Risiko gleicht die Bank mit hohen Zinsen aus: So musst du bei einer Zwischenfinanzierung immer etwas mehr zahlen als für ein reguläres Annuitätendarlehen. Hinzu kommt ein Zinsaufschlag von 1 bis 5 Prozent. Wie hoch deine individuellen Kreditzinsen ausfallen, hängt dabei ganz von der aktuellen Marktlage sowie von deinen Eigenschaften als Kreditnehmer/in ab. Wie bei anderen Darlehen, so gilt auch hier: je besser deine Bonität, desto günstiger die Zinsen.

Zwar geht die Zwischenfinanzierung mit einer kurzen Laufzeit einher, doch hat die Bank denselben bürokratischen Aufwand wie bei regulären Darlehen. Die Zwischenfinanzierung ist daher mit vergleichsweise hohen Bearbeitungsgebühren verbunden. Sie belaufen sich auf bis zu 2 Prozent der Kreditsumme.

Welche Konditionen muss ich erfüllen, um eine Zwischenfinanzierung zu bekommen?

Um eine Zwischenfinanzierung zu erhalten, musst du nachweisen können, dass du das Darlehen später wirklich tilgen kannst. So musst du etwa eine laufende Lebensversicherung, einen Bausparvertrag oder Immobilienbesitz vorweisen können. Bei Letzterem hilft es, wenn der Verkauf bereits ins Rollen gebracht wurde: Kannst du einen ernsthaften Kaufinteressenten benennen oder liegt bereits ein notarieller Kaufvertragsentwurf vor, steigen deine Chancen auf die Zwischenfinanzierung. In der Regel belohnt die Bank dies darüber hinaus mit günstigeren Zinsen.

Das erwartete Vermögen dient der Bank als Sicherheit. Bei Immobilien kann es sein, dass die Bank die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit verlangt. Hier kommt es auf die Konditionen der jeweiligen Bank und auf die Höhe der Darlehenssumme an.

Wo erhalte ich eine Zwischenfinanzierung?

Da diese Art des Darlehens mit einem hohen Risiko und viel Aufwand verbunden ist, vergeben nur wenige Banken Zwischenkredite. Häufig sind diese außerdem an ein reguläres Immobiliendarlehen gekoppelt, was bedeutet, dass du beide Kredite bei derselben Bank aufnehmen musst. Für dich als Kreditnehmer/in geht dies aber auch mit Vorteilen einher: Du hast einen einzigen Ansprechpartner für beide Kredite und musst deine Unterlagen nur ein einziges Mal vorlegen.

Hauskauf, Anschlussfinanzierung & Co: Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kann sich immer dann lohnen, wenn ein kurzfristiger finanzieller Engpass überbrückt werden soll. Das kann beispielsweise in den folgenden Situationen der Fall sein:

• Du willst ein neues Haus kaufen, aber hast das alte noch nicht verkauft.
• Du musst eine kurzfristige Finanzierungslücke beim Hausbau überbrücken.
• Du willst einen Kredit oder eine Anschlussfinanzierung aufnehmen, aber das dafür vorgesehene Eigenkapital steckt noch in nicht verfügbaren Anlageformen (z. B. Lebensversicherung, Festgeld).
• Du willst eine Immobilie kaufen, aber dein Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif.

In all diesen Situationen kann die Zwischenfinanzierung dir dabei helfen, den gewünschten Kredit oder die anvisierte Anschlussfinanzierung schon jetzt aufzunehmen, obwohl dir das dafür vorgesehene Eigenkapital noch nicht zur Verfügung steht. Indem du den Betrag aus der Zwischenfinanzierung als Eigenkapital verwendest, sinkt automatisch dein Beleihungsauslauf. Das sorgt wiederum dafür, dass die Bank dir günstigere Zinsen für das eigentliche Annuitätendarlehen anbieten kann und du langfristig Kosten sparen kannst.

Was sind die Vor- und Nachteile der Zwischenfinanzierung?

Der größte Vorteil der Zwischenfinanzierung liegt auf der Hand: Du musst dich nicht in Geduld üben, bis dein Eigenkapital verfügbar ist, sondern kannst den gewünschten Kredit schon jetzt aufnehmen. Zwar musst du dann für zwei Darlehen parallel Raten zahlen, doch zahlst du bei der Zwischenfinanzierung als endfälliges Darlehen nur die Zinsen und keine Tilgung. Das sorgt dafür, dass die monatliche finanzielle Belastung überschaubar bleibt. Darüber hinaus geht der Überbrückungskredit mit einem hohen Maß an Flexibilität einher: So kannst du das Darlehen tilgen, wann immer du willst. Lediglich innerhalb der maximalen Laufzeit von 24 Monaten solltest du das Darlehen abbezahlt haben, da dir sonst sehr hohe Zinsen drohen.

Vorteile auf einen Blick

• Finanzieller Engpass kann überbrückt werden
• Keine Wartezeit
• Sofortige Auszahlung
• Jederzeit tilgbar
• Niedrige monatliche Rate (nur Zinsen, keine Tilgung)
• Günstigere Konditionen beim eigentlichen Kredit (Darlehenssumme aus Zwischenfinanzierung kann als Eigenkapital eingebracht werden)

Nachteilig sind hingegen in erster Linie die hohen Kosten, welche die Bank als Ausgleich für das hohe Risiko verlangt. Dabei musst du nicht nur mit hohen Zinsen, sondern auch mit hohen Bearbeitungskosten rechnen. Sollte die Bank für die Zwischenfinanzierung eine Grundschuld von dir verlangen, muss diese außerdem ins Grundbuch eingetragen werden. Auch dies erzeugt zusätzliche Kosten.

Außerdem solltest du immer das Restrisiko im Hinterkopf behalten: Steht dir das geplante Vermögen doch nicht rechtzeitig zur Verfügung oder reicht es nicht aus, um den Zwischenkredit zu tilgen, drohen dir sehr hohe Zinsen. Das kann etwa der Fall sein, wenn du deine jetzige Immobilie aufgrund der aktuellen Marktlage zu einem sehr viel niedrigeren Preis verkaufen musst als gedacht. Geht es um eine Immobilie, kann es sogar sein, dass dir als Folge die Zwangsvollstreckung droht. Schließe eine Zwischenfinanzierung also nur ab, wenn du das Vorhaben genau durchkalkuliert hast und wenn du sicher weißt, wie viel Kapital dir später zur Verfügung steht. Plane idealerweise einen Sicherheitspuffer ein.

Nachteile auf einen Blick

• Hohe Zinsen
• Hohe Bearbeitungsgebühren (bis zu 2 % der Darlehenssumme)
• Risiko, dass das Vermögen am Ende nicht für Tilgung reicht oder zu spät zur Verfügung steht
• Geringe Planbarkeit wegen variabler Zinsen
• Nur bei wenigen Banken verfügbar
• In der Regel an ein Annuitätendarlehen gekoppelt
• Grundschuld als Sicherheit nötig

Gibt es Alternativen zum Zwischenfinanzieren?

Eine Alternative zur klassischen Zwischenfinanzierung ist das variable Darlehen. Auch dieses geht – wie der Name bereits vermuten lässt – mit variablen Zinsen einher und kann verhältnismäßig einfach jeweils zum Quartal gekündigt werden. Während du beim klassischen Zwischenkredit nur die Zinsen zahlst, findet beim variablen Darlehen eine stetige Tilgung statt.

Der Unterschied besteht in erster Linie darin, dass das variable Darlehen nicht zwingend dem Zwischenfinanzieren dienen muss, weshalb es auch nicht unbedingt an ein Annuitätendarlehen gekoppelt sein muss: Bist du dir etwa noch unsicher, ob du deine jetzige Immobilie überhaupt verkaufen willst, dann ist dieses Darlehen besser als die klassische Zwischenfinanzierung. Auch wenn der Auszahlungstermin deiner Lebensversicherung oder deines Bausparvertrags noch nicht eindeutig vorherzusehen ist, ist das variable Darlehen die bessere Wahl. Im Gegensatz zum Zwischenkredit kann dieses auch für einen Zeitraum von über zwei Jahren abgeschlossen werden.

Fazit: Zwischenfinanzierung zur Überbrückung finanzieller Engpässe

Eine Zwischenfinanzierung kann in vielerlei Situationen durchaus sinnvoll sein. Steht etwa Nachwuchs ins Haus und muss dringend ein größeres Haus her, kannst du damit den Zeitraum bis zum Verkauf der alten Immobilie überbrücken. Dasselbe gilt, wenn du demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigst, aber das nötige Eigenkapital dafür etwa noch in nicht zugänglichen Festgeldanlagen steckt. Bedenken solltest du dabei jedoch immer, dass die Zwischenfinanzierung mit nicht unerheblichen Kosten einhergeht. Rechne das Vorhaben also gut durch und kalkuliere dabei auch die hohen Bearbeitungsgebühren und die etwaige Grundschuldeintragung mit ein.

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